Hotline
0938 696 012

Chuyển nhượng đất nông nghiệp: Chủ đạo vẫn là đàm phán "ngầm"

15:01

Ngày 30/10/2018, Viện Chế độ ý tưởnrg phát hành nông nghiệp nông thôn (Ipsard) và Australian Aid tổ chức Hội thảo tham vấn các khó khăn trong phát triển thị trường đất nông nghiệp vn.

TS. Nguyễn Đỗ Anh Tuấn, Viện trưởng Viện Ipsard đánh giá, trong khoảng một thập kỷ qua, Nhà nước đã đề ra chủ trương xúc tiến tàng trữ ruộng rẫy để đóng hộp nông nghiệp quy mô lớn, đáp ứng được những yếu kém, cập kênh hoạt động mua bán nông phẩm do canh tác nông nghiệp diện tích gầy. 

Thế nhưng, đến nay, công cuộc này diễn ra rất chậm rì rì, khi mà hiện trạng thương lượng ngầm về đất đai lại diễn ra phổ quát, nhất là tại vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Các công ty muốn đầu cơ tham gia nông nghiệp, nhưng không được giao đất, cũng rất không dễ dàng thuê, sắm quyền dùng đất nông nghiệp, nên không có đất để đóng hộp.

Căn bản là "thương lượng ngầm"

Bà Trần Thị Thanh Ung dung, Chuyên gia của Viện Ipsard cho biết, thời gian qua, nhóm cán bộ tìm hiểu của Ipsard đã thi hành dò la thị trường chuyển nhượng quyền dùng đất nông nghiệp ở một vài địa phương, nhằm đưa ra những đề nghị sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2013 và các văn bạn dạng dưới luật, các chế độ thu hút đầu tư tham gia nông nghiệp... hướng đến tăng hiệu quả dùng đất, phát hành kinh tế nông nghiệp nông thôn.

Kết quả dò xét cho thấy, thị trường đất đóng gói nông nghiệp đang sinh ra một vài cách thức chuyển nhượng. 

Một là, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp diễn ra cơ bản giữa các dân cày với nhau. Người dùng muốn có thêm đất để mở rộng chế biến, đầu cơ cho thuê, chờ bồi hoàn hoặc chuyển mục đích sử dụng. Chuyển nhượng này đa phần chỉ bằng giấy viết tay, quy mô nhỏ tuổi lẻ, chỉ một vài sào ruộng. 

Hai là, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa nông dân – đơn vị. Hoạt động này diễn ra rất ít, bởi phổ biến rào cản: sườn giá đất không thích hợp với giá hoạt động mua bán, thiếu cơ sở dữ liệu, hồ sơ đất; công ty phải xin quan điểm nhiều ban ngành nghề cho dự án đầu tư. 

Ba là, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp bằng hình thức góp vốn. Hình thức này cũng không phổ biến, một số phù hợp tác phố có đầu tư bằng đất nhưng thực tế chỉ cấu kết đầu tham gia đầu ra. Khó khăn là, đến nay Nhà nước vẫn chưa có quy định cụ thể về góp vốn bằng đất và giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác, quy chế giễu hưởng lợi tức kinh doanh khi góp vốn bằng đất, cơ chế giữ vững rủi ro cho người địa phương góp vốn cũng chưa có.

Hiện tổ chức đầu cơ sản xuất nông nghiệp chỉ muốn thuê đất của Nhà nước, nhưng quỹ đất công đang ngày càng khan hi hữu. Dò xét cho thấy, phổ biến tổ chức sắm lại quyền dùng đất nông nghiệp trong khoảng dân cày, nhưng phải chuyển nhượng rất quanh quéo. đơn vị "mua" đất, rồi phải giao lại đất cho chính quyền địa phương, sau đó chính quyền làm giấy tờ cho đơn vị thuê đất.

Ông Võ Thành Minh, Phó chánh văn phòng Sở Nông nghiệp và Sản xuất Nông thôn thức giấc An Giang cho hay, nông dân có đất ít, chế biến không hiệu quả nhưng không muốn chuyển nhượng hẳn quyền sử dụng đất. Nếu như đạt được giá cả, thì đa số cũng chỉ muốn cho thuê ngắn hạn 3-5 năm, chứ không bán. Những người dùng được quyền sử dụng đất nông nghiệp, chính yếu là người đầu tư chứ không hề để đầu cơ đóng gói, họ tậu giá cao và luôn tin giá đất sẽ ngày càng đắt, nên chờ sau này giá tăng cao gấp phổ quát lần thì sẽ bán.

Theo bà Phạm Thị Mơ, Chi cục trưởng Chi cục Điều hành đất đai tỉnh Hòa Bình, tại tỉnh này rất ít công ty tích tụ đất để sản xuất nông nghiệp do chế độ thỏa thuận rất gian nan. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, người địa phương luôn đòi giá cao gấp 2 – 3 lần giá hoạt động mua bán, do người dân so sánh với giá trị đất được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất (theo luật pháp được hỗ trợ biến đổi nghề nghiệp, tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cao gấp 2 – 2,5 lần giá đất luật pháp tại bảng giá đất).

Phương pháp khiến cho của Hà Nam

Ông Ngô Mạnh Ngọc, Phó giám đốc Sở Nông nghiệp và Tạo ra Vùng quê tỉnh giấc Hà Nam, Trưởng Ban quản lý khu nông nghiệp ứng dụng công nghiệp cao tỉnh giấc Hà Nam cho nhân thức, những năm qua, thức giấc Hà nam đã vận dụng thử nghiệm tích trữ đất đai phục vụ thu hút đầu cơ vào nông nghiệp. 

Chính quyền cấp quận, cấp phố đứng ra thuê đất của dân (20 năm), sau đó ký phù hợp đồng cho doanh nghiệp thuê lại đúng như thời điểm thuê đất và giá thuê đất của dân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông dân vẫn giữ. Bí quyết này dễ thực hiện nhất. Bởi, nông dân đặt niềm tin tham gia chính quyền cấp xã, cấp quận là cơ quan đứng ra kiểm soát an ninh quyền lợi đất đai cho họ, là nơi tin cậy đảm bảo thực hiện các cam kết trong thích hợp đồng đã ký kết. Và cũng chỉ cấp tỉnh giấc mới chọn được các tổ chức có năng lực đầu cơ tham gia đóng gói nông nghiệp. 

Ngân sách tỉnh đã ứng thanh toán thuê đất cho các hộ dân trong thời gian thuê đất 20 năm, sau đó công ty trả tiền thuê đất 10 năm đầu ngay sau khi ký phù hợp đồng, sau 10 năm nộp trả hết số tiền thuê đất còn lại. Nhờ vậy, thức giấc đã quy hoạch 6 khu nông nghiệp Áp dụng công nghiệp cao với diện tích 654,7 ha; song song đã có 67 mô hình kết hợp sản xuất theo chuỗi với diện tích 1.160 ha của 2.200 hộ dân nhập cuộc đóng chai nông phẩm sạch sẽ làm vệ tinh liên kết với VinEco và Vina Seed.

Dù vậy, ông Ngọc cũng chỉ rõ, bí quyết làm cho này là "lách luật" và đầy không may với chính quyền tỉnh, ví như chiến thắng sẽ được Trung ương nhìn kiếm được, nhưng ví như thất bại thì rất dễ bị quy kết thành "khiến trái thẩm quyền".

Thây mặt tỉnh giấc Hà Nam yêu cầu: Quốc hội sớm sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 (vì nếu để tổ chức thỏa thuận với các hộ dân để thuê đất đầu cơ như quy định của luật sẽ rất không dễ dàng thực hiện). Bắt buộc Chính phủ sớm ưng chuẩn đề án thử nghiệm tích tụ, dồn vào một chỗ đất đai để thú vị đầu cơ phát hành nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao của tỉnh giấc Hà Nam và thức giấc Thái Bình. Kiến nghị Chính phủ chú ý lãnh đạo các cơ quan chuyên ngành phân tích sửa đổi các quy định tại Luật Dân sự, Luật Các công ty nguồn đầu tư về việc thế chấp của nả đất đối với các công trình nông nghiệp.


Xem tại: bds

Bình luận

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN DỰ ÁN
Đăng ký
ĐỐI TÁC CHIẾN LƯỢC
chung cu lux riverview chung cu opal boulevard chung cu lux star chung cu opal city