Hotline
0938 696 012

7 mối lo cho bất động sản Sài Gòn năm 2019 - VnExpress Kinh Doanh

16:31

Diện tích thị trường đang hẹp dần, nguồn cung gặp gỡ phổ biến hạn nhạo báng và vẫn tồn tại nỗi lo sốt đất tấn công hoạt động mua bán địa ốc TP HCM.

Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) vừa thông báo thông báo nêu nhiều mối lo ngại cho thị trường địa ốc Sài Gòn năm Kỷ Hợi. Theo HoREA có ít nhất 7 thách thức đáng Để ý vì có thể ảnh hưởng không tốt đến hoạt động mua bán BĐS 12 04 tuần tới.

Đóng góp cho ngân sách giảm

Nguồn thu nhập ngân sách từ đất, trong khoảng tiền sử dụng đất công trình bất động sản tại TP HCM bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Năm 2018, tổng thu ngân sách TP HCM 268.780 tỷ đồng đạt 100,03%, thu vượt hơn 7.000 tỷ đồng so với tiêu chí được giao. So với năm 2017, số thu ngân sách từ đất đã giảm 16,8%. Nguồn thu nhập trong khoảng tiền dùng đất dự án giảm tới 22,5%.

Yếu tố đáng niềm nở là số tiền thu ngân sách trong khoảng đất mà các tổ chức và tư nhân còn nợ đến 30/11/2018 đã lên đến 3.013 tỷ đồng; Tỷ lệ nguồn thu nhập từ đất trong tổng thu ngân sách của thị trấn năm 2018 đã sụt giảm 2,43% (trong khoảng 11,75% năm 2017 xuống còn 9,32% năm 2018). 

HoREA lo ngại nguồn thu nhập ngân sách nhà nước từ đất, trong khoảng tiền dùng đất công trình bất động sản tại TP HCM không chỉ có dấu hiệu chững lại năm 2018 mà còn có kĩ năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Nguy cơ sụt giảm diện tích thị trường

Quy mô hoạt động mua bán bất động sản bị sụt giảm năm 2018 và có thể lây lan sang năm 2019. Năm 2017, có 92 công trình nhà đất xuất hiện trong tương lai với 42.991 căn (gồm 37.502 căn hộ tầm thường cư và 5.489 căn nhà thấp tầng).

Năm 2018, có 77 dự án nhà ở xuất hiện trong mai sau với 28.316 căn, diện tích hoạt động mua bán giảm đến 34,1% so với năm 2017. Dữ liệu cho thấy thị trường bất động sản thành phố chưa tạo ra vững bền.

Bất động sản TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Khu vực trọng điểm TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Hạn chế giễu nguồn cung mới

Quyết định của UBND TP HCM phê duyệt y Chương trình phát triển nhà đất quá trình 2016-2025 đã không chuẩn y tạo ra dự án bình thường cư cao tầng tại khu vực trọng điểm thành phố đến năm 2020. Nhân tố này đã tạo lợi thế "độc quyền" cho một số nhà đầu tư có công trình hiện hữu, cùng lúc khiến cho sụt giảm nguồn cung công trình, nguồn cung nhà đất trong thời gian qua và cả trong năm 2019.

Hệ quả là có thể dẫn đến việc làm cho sụt giảm nguồn thu nhập ngân sách nhà nước năm 2019, bởi lẽ không chỉ các đơn vị bất động sản bị giảm doanh thu, lãi, giảm nguồn thu nhập thuế, mà có khoảng 95 lĩnh vực nghề khác có can hệ hoạt động mua bán BĐS cũng bị ảnh hưởng theo.

Lệch pha cung - cầu 

Năm 2018, tại TP HCM, phân khúc nhà đất cao cấp chiếm 30%, phân khúc trung cấp chiếm hữu 45,3%, dân gian chỉ chiếm giữ 24,7%. Theo thống kê của Sở Xây dựng thì phân khúc cao cấp chỉ tính từ giá bán trên 40 triệu đồng mỗi m2. Trong lúc trên thị trường, loại căn hộ có giá trong khoảng 30 - 40 triệu đồng mỗi m2 được xếp vào căn hộ cao cấp.

Giả dụ tính đủ thì sẽ có thêm khoảng phân nửa số lượng nhà trong phân khúc trung cấp theo phương pháp tính của Sở Xây dựng thuộc phân khúc cao cấp, dẫn tới tỷ trọng phân khúc nhà ở cao cấp có thể còn cao hơn phổ biến so với mức 30% nêu trên. Gần đây, Bộ Xây đắp cũng nhận định đã có dấu hiệu dôi thừa nguồn cung trong phân khúc bất động sản cao cấp và rất thiếu nhà đất trong thị phần dân dã.

Nhà đầu tư thứ cấp bất định mạnh

Theo các công ty thăm dò hoạt động mua bán năm 2018, trong thị phần bất động sản cao cấp, hạng sang thì tỷ lệ mua đầu tư chiếm giữ tới 61%, đầu tư ngắn hạn chiếm 13%, đối tượng mua hàng mua để ở chỉ chiếm hữu 26%. So sánh với năm 2017, sắm đầu cơ chiếm giữ 50%, đầu cơ ngắn hạn chiếm giữ 15%, đối tượng mua hàng mua để ở chiếm đoạt 35%, tỷ trọng nhà đầu tư buôn bán thứ cấp năm 2018 đẩy mạnh so với năm 2017.

Hiệp hội nhận thấy trong phân khúc nhà đất trung cấp, tỷ trọng nhà đầu tư khoảng 20 - 30%. Thị phần dân dã khoảng trên dưới 10%. Việc tăng thêm quá phổ thông chủ đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu cơ buôn bán, cất giữ tài sản, cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến việc đầu cơ và kích giá ảo trên hoạt động mua bán bất động sản.

Tồn kho lớn

Hàng tồn kho của 65 đơn vị BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán có tổng giá trị rất lớn, trong đó, có một số công ty của đô thị. Con số trong khoảng 65 tổ chức BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán của cả nước thì tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm: tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; tồn kho do tổ chức chủ động lùi tiến độ công bố; tồn kho do chưa tiêu thụ được.

Hàng tồn kho BĐS theo kế hoạch buôn bán của đơn vị và hàng tồn kho trong thời kỳ phân phối, lưu thông là điều bình thường. Điều đáng đon đả là hàng tồn kho do đã đưa ra hoạt động mua bán nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, có tác động tới tính thanh khoản của đơn vị và quan hệ nguồn vốn vay với ngân hàng thương mại trong điều nợ xấu và an ninh nguồn đầu tư.

Sốt ảo giá đất nền có thể quay về tấn công thị trường

Năm 2017 và năm 2018 đã xảy ra phổ quát đợt sốt ảo giá đất nền, giá đất nông nghiệp. Khác biệt năm 2018 xảy ra ít nhất 2 đợt sốt đất tại TP HCM. Một trong những nguồn cội chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong đa dạng trường phù hợp có thể đã móc nối với vài cán bộ cấp cơ sở vật chất để phân lô tách thửa tràn lan.

Họ cung cấp những tin tức thiếu cơ sở vật chất và chưa chính xác về quy hoạch phát triển thành phố, phát hành hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án khu đô thị mới... trên các dụng cụ tin tức, truyền thông, nhất là mạng phường hội và các trang tin tức điện tử (nhất là lợi dụng các chuyên trang, trang tự trưng bày, trang lăng xê chuyên đề) để làm giá, thổi giá đất, khích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên hoạt động mua bán BĐS để trục lợi.

Mặc dù tình hình này đã được kiểm soát tham gia nửa cuối năm 2018, nhưng cần có giải pháp phòng đề phòng, kiểm soát hiệu quả để thị trường phát triển ổn định trong năm 2019.

Vũ Lê


Có thể bạn quan tâm: dịch vụ nhà đất

Bình luận

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN DỰ ÁN
Đăng ký
ĐỐI TÁC CHIẾN LƯỢC
chung cu lux riverview chung cu opal boulevard chung cu lux star chung cu opal city