Hotline
0938 696 012

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Tổ chức BĐS không dễ sản xuất trái phiếu

22:00

Năm 2019, các đơn vị bất động sản sẽ phải tìm phương thức mới cho câu chuyện huy động vốn khi dòng nguồn đầu tư nhà băng bị thắt chặt. Rộng rãi gợi ý được đưa ra như tạo ra trái phiếu, cũ kĩ phiếu, thích hợp tác với nước ngoài ở chừng dự án… Thậm chí, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) còn có văn phiên bản khuyến nghị doanh nghiệp nên xem xét phát hành trái khoán như một cách thức để "cứu" dòng vốn.

Người Đồng Hành có cuộc trao đổi với TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia ngành nghề ngân hàng, bất động sản, để khiến rõ hơn yếu tố này.

Vốn nguồn vốn vay tham gia BĐS nói bình thường sẽ chạm chán khó khăn

- Ông đánh giá quyết định siết dòng vốn nguồn đầu tư vào bất động sản ảnh hưởng như thế nào tới tổ chức?

- Siết tín dụng BĐS là việc cần thiết, chủ trương thông thường của ngân hàng. Bởi lẽ, lớn mạnh nguồn vốn vay vào bất động sản đã quá cao nên nhà băng phải giữ vững lại. Tuy nhiên, việc giảm tỷ trọng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn trong khoảng 45% xuống 40% là khá lớn. Bởi vậy, các dự án mượn trung dài hạn bị hạn chế vốn.

Chuyện thứ nhị quan trọng không kém là phản hồi tài năng rủi ro có thể xảy ra ở ngành nghề BĐS do giá đã cao, diện tích nguồn cung quá nhiều, sinh ra lượng đầu cơ thứ cấp, khai thác không hiệu quả.

Cho nên, nguồn vốn nguồn hỗ trợ tham gia bất động sản năm nay nói bình thường sẽ chạm chán khó.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 1.

TS. Đinh Thế Hiển. Ảnh: HT.

- Ông nghĩ sao về lời nhắn nhủ của rộng rãi chuyên gia là khó khăn vốn nguồn vốn vay thì đơn vị có thể phát hành cổ lỗ phiếu, trái khoán hoặc liên hiệp, hợp tác tạo ra công trình với nước ngoài?

- Chẳng phải đơn vị nào cũng sản xuất cũ rích phiếu mà chỉ những tổ chức kinh doanh đã lên sàn mới có thể thi hành được việc này. Mà số lượng các công ti BĐS chưa niêm yết trong ngành BĐS còn nhiều cực kì.

Về việc hợp tác với nước ngoài, công ty cũng không dễ chấp hành đâu. Vì phải có công trình, quỹ đất chuẩn bị, tiềm lực tài chính tốt. Trên thực tại, hiện thời, rộng rãi tổ chức kinh doanh còn chưa có pháp lý công trình, đang trong giai đoạn thu thập quỹ đất... Chưa kể, khi phù hợp tác, thỉnh thoảng tổ chức còn mất quyền quyết định, đông đảo là bán công trình cho nước ngoài.

- Vậy thì ông kì vọng biện pháp nằm ở hoạt động mua bán trái phiếu?

- Tôi nghĩ rằng triển vọng cũng không khả quan hơn nhì phương án kia. Bởi lẽ, Việt Nam chưa có được một hoạt động mua bán trái phiếu hoạt động giống như cổ hủ phiếu. Đơn vị sẽ khó phát triển trái phiếu ví như như thường "thân" với ngân hàng. Chưa nói tới thời cơ sản xuất trái khoán cũng sẽ nghiêng phổ biến hơn về doanh nghiệp niêm yết.

Với trái phiếu biến đổi, tổ chức phát triển thành công nếu như được đánh giá có mai sau tốt, triển vọng bền vững. Phổ thông công ty ở vietnam phát triển không thành công trái phiếu biến đổi là do điều hành kém, việc biến đổi không lôi cuốn hoặc khi biến đổi, triển vọng giá cổ hủ phiếu quá thấp.

Tóm lại, trái khoán là tài chính cần thiết cho đơn vị đầu cơ trung, dài hạn. Ví như tạo ra được trái phiếu, doanh nghiệp sẽ hưởng lợi hơn tất cả so với ngân hàng. Bởi nếu mượn nhà băng, việc trả nợ diễn ra hàng năm trong khi đầu tư phải theo quá trình, khai thác kinh doanh cần có thời điểm. Áp lực về nguồn đầu tư nhà băng cho trung dài hạn rất căng. Phổ quát công ty sụp đổ. Hình như trái khoán sản xuất 5 năm, 10 năm, trong thời điểm đó doanh nghiệp có không gian phát hành vốn.

- Vậy thì theo ông, cần làm cho gì để có một thị trường trái khoán sôi động và đúng nghĩa hơn?

- Ở nước ngoài, muốn phát hành trái khoán đại chúng, công ty phải được xếp hạng tín nhiệm A+ trở lên, dưới A+ là không được đưa lên sàn. Các tổ chức kinh doanh dưới A+ có thể vẫn được tạo ra nhưng lãi suất phải cao, giống đàm phán ATC. Những tổ chức không mạnh nhưng có tiềm năng lớn mạnh thì có thể tạo ra trái phiếu biến đổi.

Ngoài ra, doanh nghiệp có thể tạo ra trái phiếu công trình. Họ tạo ra trái khoán, đưa vốn tham gia, giám sát độc lập, thế chấp trái phiếu bằng công trình công trình. Nhà đầu tư cho vay có thế chấp.

Việt Nam chưa có công ty nào sản xuất trái khoán công trình vì không có nhà băng nào đứng ra bảo lãnh, doanh nghiệp cũng muốn vay qua nhà băng cho với tốc độ cao.

Thế nên, ngân hàng vừa là ngân hàng đầu cơ vừa là nhà băng thương mại nên khi mượn thì nhanh nhất còn khi siết vốn thì kẹt công ty. Ngân hàng làm cho đủ mọi tác dụng nên chuỗi hệ thống bị tăng không may.

- Có tức thị cả 3 phương thức thay thế tài chính nhà băng đều không khả thi?

- Đúng vậy. Cũ rích phiếu không dễ sản xuất, có lúc cũ kĩ đông không duyệt y vì còn can dự giá trị cũ kĩ phiếu, yếu tố pha loãng. Sản xuất trái khoán không thuận tiện vì chưa có hoạt động mua bán trái phiếu sinh động như cổ hủ phiếu; doanh nghiệp chưa có tinh thần đẩy nó là thị trường vốn, sử dụng vốn có tính toán, bằng lòng lãi suất thị trường. Việc phù hợp tác với đối tác nước ngoài thì cũng gặp gỡ phổ thông điều, như tôi đã nói.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 2.

Ảnh minh họa.

Cần chủ động có phương án giải quyết vốn

- Như vậy thì công ty nên khiến gì khi bị siết vốn?

- Đơn vị cần có phương án xử lý chủ động. Khi có sản phẩm tốt bị nợ quá hạn thì các ông chủ phải tính, làm việc với ngân hàng về nợ, tậu ra biện pháp. Đơn vị cũng cần học phương pháp siết lại vốn trong sự hỗ trợ của nhà băng; phải khiến cho ý tưởnrg khoản thu khoản chi, khiến nghiêm ngặt, kéo dài công trình là tan vỡ trận ngay.

Bài học thấy rõ là khi thị trường bất động sản quay đầu, rộng rãi dự án sống, phổ quát dự án chết. Yếu tố là phấn đấu giải quyết của chủ đầu tư đối với các dự án. Không xử lý được thì đầy đủ thiệt hại.

- Nhìn lại thì đã có bài học nào xử lý tốt chưa, thưa ông?

- Nói bài học thì hơi to tát. Nhưng quá trình 2010-2013, thị trường bán không được hàng, vốn công trình đứng, nhiều đơn vị họ xử lý tốt như các dự án đọc đại lộ Võ Văn Kiệt.... Theo tôi, xử lý không được sau cuối là do nhà đầu tư tính toán quá.

Bài học cuối cùng chẳng hề là chờ tới lúc gian khổ mới giải quyết mà phải có giải pháp sớm. Bất động sản là loại hình khác biệt, một công trình có khi kéo dài 3 - 5 năm, tính chu kỳ kinh tế rất cần thiết. Nếu không dự báo chu kỳ, bám sát để dự báo rủi ro thì gian nguy.

Giả dụ chỉ coi BĐS là hoạt động kinh doanh thuần túy, không xem như là loại hình đầu tư tài chính thì khả năng không may luôn luôn xuất hiện.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 3.

Ảnh minh họa.

Giá căn hộ sẽ không tăng

- Ông bình chọn như thế nào về hoạt động mua bán năm nay, liệu có bong bóng không?

- Tôi khẳng định ở vietnam không có bong bóng. Bong bóng là khi người dùng trả nợ không được, nhà băng phải đem ra đấu giá. vn thì không có, chuỗi hệ thống vốn đầu tư không bít tất tay như Mỹ trong việc giải quyết. Việt Nam chỉ có sự suy giảm, người thua lỗ và người được lời.

Chu kỳ của bản thân mình dùng từ đóng băng thì hay hơn, tức là giao dịch chậm lại, thanh khoản chậm rì rì lại, khởi thủy do chu kỳ kéo dài, giá tăng cao. Những căn hộ giá cao sẽ rất không dễ dàng bán. Điều này đã thấy từ quý IV/2018, căn nhà trên 5 tỷ đồng khó khăn bán rồi.

- Nhận định này của ông có quá bi đát hay không, bởi thời điểm vừa mới đây, thị trường địa ốc TP HCM có rộng rãi nguồn cung căn hộ hạng sang và siêu sang khu vực trung tâm?

- Tôi không bi thương. Căn hộ hạng sang chẳng phải vật phẩm thây mặt cho cộng đồng. Nó được nói đến phổ biến dựa trên tin tức marketing mạnh, sale mạnh và dành cho giới đầu cơ đa dạng hơn. Nếu phỏng vấn một môi giới thì cứng ngắc bức tranh khó khăn thanh khoản với loại căn hộ trên 5 tỷ đồng.

- Quay trở lại bức tranh tổng quan: vốn bị siết, nguồn cung thiếu hụt, ông có nghĩ dự án mới sẽ hãn hữu được bung ra thị trường trong thời điểm đến?

- Tôi cho đó là chủ trương của Nhà nước, kiềm dè bỉu BĐS, giảm thiểu xáo trộn nền kinh tế. Nguồn cung kiềm dè bỉu giúp hoạt động mua bán không bị suy thoái. Trái lại, giá căn hộ sẽ không tăng do nguồn thứ cấp ra nhiều, số lượng người bán lại phổ quát.

- Xin cảm ơn ông.

Theo Khổng Chiêm

Người đi cùng


Xem nhiều hơn: bat dong san

Bình luận

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN DỰ ÁN
Đăng ký
ĐỐI TÁC CHIẾN LƯỢC
chung cu lux riverview chung cu opal boulevard chung cu lux star chung cu opal city