Hotline
0938 696 012

'Bất động sản cao cấp lãnh đòn vì bị siết nguồn vốn vay', NHNN nói gì?

22:30

Gần đây, Nhà băng Nhà nước (NHNN) đang lấy quan niệm dư luận đối với Dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36/2014/TT-NHNN, trong đó có một số nội dung siết chặt hơn đối với BĐS do vận dụng hệ số không may cao hơn đối với các khoản vay trên 3 tỷ đồng. Quay quanh nội dung này, chúng tôi đã có cuộc mua bán với thây mặt tổ chức soạn thảo văn phiên bản là ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Nguồn hỗ trợ các cấp kinh tế của Nhà băng Nhà nước.

Thưa ông, NHNN đang chấp hành sửa đổi Thông tư 36 trong đó có hướng siết chặt hơn với BĐS. Rộng rãi quan điểm nghĩ là yếu tố đó sẽ tác động tiêu cực đến thị trường nhà ở thời gian qua và sắp tới, ông đánh giá thế nào về nhận định này?

Ông Nguyễn Quốc Hùng: Dự thảo thay thế Thông tư 36 sửa đổi một số luật pháp can dự tới tỷ trọng bình an trong hoạt động của nhà băng, chi nhánh nhà băng nước ngoài, trong đó có dự thảo giảm tỷ trọng tài chính ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Tương tự, luật pháp này ứng dụng đối với khoản vay đầu cơ vào đông đảo các lĩnh vực trong nền kinh tế, không chỉ áp dụng riêng cho ngành nghề bất động sản. Với lịch trình gồm 3 công đoạn tới năm 2022, tỷ trọng tối đa nguồn vốn ngắn hạn được dùng để cho mượn trung, dài hạn xuống còn 30%, NHNN sẽ giữ vững được rủi ro thanh khoản nhằm bảo đảm an ninh chuỗi hệ thống trước những đổi mới vấn đề kiện kinh tế vĩ mô, góp phần ổn định hoạt động nhà băng, cung cấp thúc đẩy tạo ra kinh tế bền vững.

Việc dự thảo thông tư quy định khoản vay mua bất động sản có số dư nợ trên 3 tỷ đồng, ứng dụng hệ số không may 150%, từ 1,5 tỷ đồng tới 3 tỷ đồng áp dụng hệ số 100%, dưới 1,5 tỷ đồng, các khoản vay tìm nhà đất phường hội, tìm nhà theo các công trình, chương trình hỗ trợ của Chính phủ áp dụng hệ số rủi ro 50% nhằm hướng nguồn vốn vay bất động sản tham gia yêu cầu thực của cư dân, xúc tiến tạo ra thị phần nhà ở thương mại giá rẻ và nhà đất thị trấn hội (thị phần đang thiếu nguồn cung). Bởi thế dự thảo thông tư không tác động bị động tới hoạt động mua bán bất động sản.

 Vậy theo ông, căn do dẫn tới việc trầm lắng của thị trường bất động sản, khác lạ là bất động sản cao cấp trong những 04 tuần đầu năm xuất hành từ đâu?

Hoạt động mua bán bất động sản hoạt động dựa trên quy luật cung cầu, việc trầm lắng của hoạt động mua bán đầu tiên khởi hành trong khoảng việc lệch pha cung cầu. Hiện tại rộng rãi nhà đầu tư thực hiện thị phần căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng, khi mà yêu cầu thực của cư dân hướng về thị phần nhà đất bình dân thì đang thiếu nguồn cung. Ngoài ra bình thường, những 04 tuần đầu năm, sau Tết âm lịch thường là những bốn tuần ít giao dịch bất động sản do thói quen tiêu xài của người dân.

Hình như đó, các địa phương đều tăng mạnh kiểm tra, giám sát, kiểm tra việc cấp phép, phê thông qua công trình, nhân tố chỉnh quy hoạch nhất là tại một vài tỉnh, đô thị đã dẫn đến đa dạng dự án chưa đúng tiến độ đầu cơ.

Một khởi thủy nữa là thời điểm mới đây xảy ra phổ thông tranh chấp trong việc quản lý khu phổ biến cư, khiếu kiện việc chủ đầu tư không chấp hành đúng chắc chắn, bàn giao nhà chậm trễ tiến độ làm tác động niềm tin của người mua nhà.

Việc điều hành, cấp phép xây đắp, quy hoạch xây đắp các dự án BĐS chưa nghiêm, chưa hợp lý với yêu cầu của cư dân; điều hành, giữ vững hoạt động đầu cơ của chủ đầu tư công trình chưa ngặt nghèo, dẫn đến tình trạng đầu tư dàn trải, năng lực tài cốt yếu nhưng đầu tư dự án lớn…

Theo đó, một lần nữa trách nhiệm của công ty quản lý phát hành thị trường BĐS trong thời điểm này cần phải được phát huy, phải giải quyết nghiêm hành vi vi phạm pháp luật pháp luật của chủ đầu tư nhằm lấy lại niềm tin của người tiêu dùng.

Tuy nhiên, theo tôi bình chọn, đây là cơ hội tốt để các công ty quản lý, công ty BĐS có cơ hội bình chọn lại nguyên cớ yếu kém của hoạt động mua bán, xác định lại định hướng sản xuất trong dài hạn, nâng cao khả năng tài chính và cơ cấu lại danh mục sản phẩm, nâng cao chất lượng vật phẩm, lấy lại uy tín, lòng tin của khách hàng nhà.

Diễn biến của phát triển nguồn đầu tư đối với ngành BĐS hiện thời có điểm nào bất thường so với định hướng của Chính phủ, NHNN không thưa ông? Liệu con số phát triển âm của nguồn hỗ trợ bất động sản trong quý cuối năm ngoái có đáng lo sợ và tác động tiêu cực đến nguồn cung hoạt động mua bán bất động sản hiện nay cũng như sắp tới?

Thứ nhất, tính đến cuối năm 2018, nguồn vốn vay đối với ngành bất động sản (bao gồm kinh doanh và sắm bất động sản để ở) vững mạnh 31,76%. Thành ra, lớn mạnh nguồn hỗ trợ đối với lĩnh vực BĐS thích hợp với chủ trương của Chính phủ, định hướng của NHNN là kiểm soát ngặt nghèo nguồn vốn vay kinh doanh BĐS và hướng nguồn hỗ trợ vào các công trình hiệu quả, dự án nhà ở thị trấn hội, nhà ở thương mại giá rẻ và yêu cầu thực của cư dân. Đây cũng là một trong các chỉ tiêu mà dự thảo thay thế thông tư 36 nhắm tới.

Thứ nhị, trong cơ cấu tài chính của một chủ đầu tư dự án chung gồm: Vốn tự có, Vốn đi mượn, Vốn ứng trước của khách hàng mượn tiền và các tài chính khác. Hiện thời, vốn đầu tư đầu tư của công ty BĐS phụ thuộc lớn vào hệ thống ngân hàng, biểu thị ở việc Nhà băng không chỉ tài trợ trực tiếp vốn cho chủ đầu tư và còn tài trợ gián tiếp duyệt y việc cho vay đối với khách hàng nhà để trả tiền tiền ứng trước cho nhà đầu tư. Cho nên, vốn đầu tư dịch vụ nguồn cung BĐS sẽ bao gồm cả tài chính dịch vụ trong khoảng bên cầu. 

Nói phương pháp khác, khi tính nguồn vốn nguồn đầu tư cho kinh doanh BĐS, phải tính cả vốn tín dụng dịch vụ ý định đời sống về nhà đất. Tương tự, phát triển tín dụng âm trong Quý IV/2018 không đề đạt việc thiếu vốn, giảm vốn đầu tư nguồn vốn vay cho lĩnh vực buôn bán bất động sản.

Thứ ba, 3 tháng đầu năm 2019, tín dụng đối với ngành BĐS tăng 3,29% so với cuối năm 2018. Mức tăng này vẫn cao hơn mức phát triển phổ biến của nền kinh tế, nên phản hồi việc siết tài chính nguồn đầu tư đối với lĩnh vực BĐS là không đúng đắn. NHNN xác định phương hướng kiếm soát chặt chẽ nguồn hỗ trợ đối với ngành nghề bất động sản, nhưng định hướng tín dụng dịch vụ nhu cầu thực của cư dân.

Vừa mới đây, Hiệp hội BĐS Việt Nam có phổ biến kiến nghị can dự tới quy định tại dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36. Theo đó, chủ đạo nhận định dự thảo các nội dung giảm tỷ lệ tối đa tài chính ngắn hạn được sử dụng cho mượn trung, dài hạn và tăng hệ số rủi ro đối với khoản mượn tiêu dùng nhà đất là giải pháp siết nguồn hỗ trợ, làm cho giảm nguồn cung bất động sản. NHNN đánh giá thế nào về quan điểm này?

Các kiến nghị của Hiệp hội bất động sản vietnam về lộ trình giảm tỷ lệ tối đa tài chính ngắn hạn được dùng cho vay trung, dài hạn chính là một phương thức mà NHNN dự kiến chọn lựa. Theo đó, sẽ điều chỉnh giảm mỗi năm 3-4% để từ 01/7/2022 vận dụng tỷ trọng tối đa 30%.

Đánh giá của Hiệp hội BĐS về việc tăng hệ số rủi ro trong khoảng 50% lên 150% đối với các khoản cho vay dịch vụ đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên là không đúng đắn. Việc vấn đề chỉnh hệ số rủi ro khoản cho mượn ngành nghề bất động sản phù hợp với chủ trương của Chính phủ về hoàn thành các chế độ, chế độ, luật pháp liên quan đến hoạt động mua bán bất động sản, đảm bảo sự tạo ra hiệu quả, bền vững của thị trường bất động sản và an ninh hoạt động của chuỗi hệ thống ngân hàng.

Dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36 chỉ vận dụng đối với các nhà băng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chưa chấp hành Thông tư 41/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 (một vài ngân hàng đang trong quá trình chấp hành sáp nhập, phù hợp nhất chạm mặt gian khổ về vốn đầu tư). Theo đó, chừng tác động của qui định trên tới thị trường bất động sản là không lớn.

Hình như đó, việc thay đổi quy định tại dự thảo Thông tư thay thế Thông tư số 36 tạo động lực cho các đơn vị BĐS nâng cao năng lực, uy tín để huy động vốn trên thị trường vốn nội địa cũng như quốc tế, giảm sự dựa vào vào vốn đầu tư nguồn hỗ trợ, thích hợp với thiên hướng của quốc tế hiện giờ.

Hiện thời dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36 đã được lấy quan điểm rộng rãi, NHNN đang biên tập cho phù hợp, bảo đảm khả năng đáp ứng của các nhà băng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cũng như khách hàng vay vốn.

Xin cảm ơn những chia sớt của ông!

Hằng Kim

Theo Trí thức trẻ


Xem thêm: mua dat

Bình luận

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN DỰ ÁN
Đăng ký
ĐỐI TÁC CHIẾN LƯỢC
chung cu lux riverview chung cu opal boulevard chung cu lux star chung cu opal city