Hotline
0938 696 012

Siết chặt cho mượn bất động sản làm cho giảm nguồn cung

01:33

"Cùng với việc rà soát, thận trọng trong phê chuẩn y dự án, nguồn vốn vay BĐS được kiểm soát nghiêm ngặt đang khiến hạn nhạo báng nguồn cung nhà đất, trong khi sức cầu trên hoạt động mua bán vẫn rất cao. Bởi vậy, ví như không sớm có phương án xử lý để các dự án bất động sản được tiếp tục khai triển sẽ ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động kinh doanh của các đơn vị và hoạt động mua bán bất động sản, từ đó tác động tới cả nền kinh tế", ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Điều hành nhà và hoạt động mua bán bất động sản, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS vietnam đánh giá như vậy.

Theo ông, thị trường nhà đất tại Hà Nội và Tp.HCM trong những bốn tuần đầu năm 2019 có gì khác so với thời điểm trước?

Những bốn tuần đầu năm 2019, thị trường nhà đất tại Thủ đô và Tp.HCM có sự giảm mạnh cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Chi tiết, thống kê của Hội Môi giới BĐS cho thấy, so với quý 4/2018, trong quý đầu năm nay, tại Hà Nội, lượng cung căn hộ chỉ đạt 31,5%; lượng trao đổi đạt 30,4%; tỉ lệ tiếp nhận giảm 15,3%.

Gần giống, tại Tp.HCM, nguồn cung thấp dẫn tới lượng giao dịch trên thị trường giảm mạnh. Song, tỉ lệ hấp thu vật phẩm dự án mới tương đối cao, khác biệt là thị phần căn hộ chung cư trung cấp, tỉ lệ tiếp nhận lên tới 89,7%. Nhìn bình thường, ở cả hai thị trấn lớn, mặc dầu có sự sụt giảm về lượng cung và thương lượng, nhưng tỉ lệ hấp thu nhà ở vẫn cao, cho thấy nhu cầu và sức mua của thị trường vẫn rất mạnh.

Vậy đâu là xuất xứ dẫn đến việc giảm nguồn cung nhà đất trên thị trường, thưa ông?

Thứ nhất là do một số dự án lớn đã ra hàng trong quý 4/2018. Thứ hai là các địa phương đang tăng nhanh việc rà soát và cẩn trọng hơn trong việc phê chuẩn y, cấp phép công trình BĐS. 

Thứ ba là, các chế độ nguồn vốn vay mới được ứng dụng đầu 2019, theo đó, tín dụng BĐS được giữ vững chặt chẽ hơn. Trong khoảng đó làm cho hạn chế giễu nguồn cung và làm cho lượng trao đổi bất động sản giảm trong những bốn tuần đầu năm nay. 

Điều này tác động đến sự tạo ra lành mạnh của hoạt động mua bán, vốn đang sản xuất rất định hình và không có tín hiệu "bong bóng" như lo âu của công ty điều hành.

Vấn đề này có tác động thế nào đến hoạt động mua bán BĐS?

Có thể thấy rằng, hiện tượng trì trệ tạo ra các dự án bất động sản tại Thủ đô và Tp.HCM khiến mất phẳng phiu cung cầu của thị trường, tạo tâm lý e dè, thiếu tin cẩn của các chủ đầu tư và người tiêu xài. Phải nói thêm rằng, tiềm năng để đầu tư vào BĐS nhà đất và nghỉ ngơi tại 2 địa phương này vẫn đang ở mức cao. 

Hiện tại, do gian nan về chế độ, chế độ làm các nhà đầu tư đổi hướng sang đầu cơ đất nền ở phổ biến tỉnh giấc khác. Ví như không được giữ vững ngặt nghèo, việc này có thể dẫn tới hiện tượng đầu tư thổi giá, sốt đất ảo, tình tiết phức tạp trong ngành nghề đất đai tại phổ biến địa phương.

Như ông vừa nói, một trong những gian khổ lớn nhất của các chủ đầu tư là chế độ thắt chặt nguồn vốn vay BĐS. Vậy, vì sao họ không vận động tài chính từ những kênh khác để phát hành dự án?

Ngoài ra chưa hình thành đầy đủ các định chế nhạo vốn đầu tư, hoạt động mua bán bất động sản nước ta hiện đang phụ thuộc chính yếu vào vốn đầu tư nguồn vốn vay từ nhà băng và vốn trực tiếp từ cư dân. Với việc hạn chế giễu cho mượn BĐS thì việc tiếp cận cả 2 kênh vận động này đều rất không dễ dàng. 

Ở những công đoạn phát hành bất biến, thì nguồn đầu tư cho bất động sản chiếm xấp xỉ 10% tổng dư nợ của toàn chuỗi hệ thống và mức phát triển nguồn hỗ trợ bất động sản thường cao hơn mức lớn mạnh nguồn đầu tư chung khoảng 5%. Đây là tỷ lệ có lí, giúp cho hoạt động mua bán này sản xuất ổn định, nhưng ví như tỷ lệ đó đổi mới đột nhiên biến sẽ tác động thụ động đến hoạt động mua bán.

Ví dụ những năm 2007, 2008 vững mạnh tín dụng trên 30%, tới năm 2009, 2010 nguồn hỗ trợ bất động sản bị siết chặt, thậm chí có quan niệm còn nghĩ rằng bất động sản chẳng hề là lĩnh vực đóng gói, đã dẫn đến hoạt động mua bán bất động sản rơi vào khủng hoảng, nợ xấu tăng lên, Chính phủ phải mất phổ biến công lao để phục hồi lại hoạt động mua bán. 

Hay như hiện giờ, theo công bố của Nhà băng Nhà nước, tốc độ tăng trưởng dư nợ nguồn đầu tư BĐS đã giảm dần trong khoảng 18% năm 2016, 12% năm 2017, xuống 5% năm 2018, trong đó quý 4/2018 đã vững mạnh âm 0,8% so với quý 3/2018, thị trường bất động sản đầu năm 2019 đã có dấu hiệu trầm lắng. 

Đặc biệt, vừa qua Ngân hàng Nhà nước lấy quan điểm dự thảo sửa đổi Thông tư 36 ngày 20/11/2014, theo đó sẽ hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30%. Tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay tư nhân dịch vụ yêu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. Những thay đổi này không những hạn giễu cợt việc tiếp xúc tài chính nguồn vốn vay đối với chủ đầu tư mà với cả khách hàng muốn mua nhà đất.

Nhưng cũng có phổ quát quan điểm nghĩ rằng, đây là động thái quan trọng nhằm bảo đảm bình yên của chuỗi hệ thống nguồn đầu tư?

Hiệp hội BĐS vn cũng như các tổ chức thành viên san sẻ với các công ty điều hành nhà nước trong việc ban hành các biện pháp vấn đề chỉnh, nhằm điều hành chặt chẽ, bảo đảm bình an của hệ thống nguồn đầu tư. Tất nhiên, chúng tôi kiếm được thấy, cần đảm bảo bất biến tỷ trọng hợp lý cho mượn bất động sản trong tổng dư nợ nguồn vốn vay của toàn chuỗi hệ thống. Không tăng quá nóng, nhưng cũng không giảm quá mạnh, gây sốc cho hoạt động mua bán. 

Cho nên, chúng tôi kiến nghị: Nhà băng Nhà nước cân nhắc trong việc việc sửa đổi những khó khăn có can hệ tới nguồn đầu tư bất động sản tại Thông tư 36/2014, có lộ trình thi hành thích hợp, tạo thuận lợi cho hoạt động buôn bán của tổ chức và sự ổn định của thị trường.

Chi tiết, việc hạ tỷ trọng tối đa của tài chính ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn nên được hạ 2%/năm, để sau 5 năm sẽ hạ trong khoảng 40% bây giờ xuống 30% như dự kiến. Việc tăng hệ số không may từ 50% lên 150% đối với các khoản mượn cá nhân dịch vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc trong khoảng 3 tỷ đồng trở lên, cũng cần phải phân loại khoản vay cho thích hợp. 

Ngoài ra, cần sớm nghiên cứu xuất hiện các định chế vốn đầu tư BĐS, như: Quỹ Đầu tư BĐS, Quỹ Tín thác đầu cơ BĐS. Hiện ra Nhà băng tiết kiệm nhà đất bỏ ra cho những người có thu nhập làng nhàng và doanh thu thấp có yêu cầu nhà ở, có thể gửi tiền dè xẻn để tạo dựng nhà ở...


Xem thêm: gia nha dat

Bình luận

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN DỰ ÁN
Đăng ký
ĐỐI TÁC CHIẾN LƯỢC
chung cu lux riverview chung cu opal boulevard chung cu lux star chung cu opal city