Hotline
0938 696 012

Hàng trăm dự án “kẹt cứng” vì câu chuyện “con gà, quả trứng”

10:34

Phần nhiều toàn bộ dự án đầu cơ sau khi được UBND Tp.HCM ban hành Quyết định chủ trương đầu cơ thời gian qua đều bị ách tắc, kẹt cứng chính bởi vướng bận bịu về khái niệm "chủ đầu tư" hay "nhà đầu tư".

"Nhà đầu tư" hay "chủ đầu tư"?

Theo thống kê của Sở Xây đắp Tp.HCM, từ ngày 01/07/2015 tới bốn tuần 08/2018, đã có 170 công trình được Ủy ban quần chúng đô thị ưng ý chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, thì chỉ có 44 dự án, chiếm đoạt tỷ trọng 25,9% là dự án đã có sổ đỏ "đất ở" (bản chất gần như đều là các công trình có quỹ đất hỗn thích hợp, trước đây đã được Ủy ban nhân dân thị trấn cho chuyển mục đích dùng đất theo qui định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở cũ); đối với 126 dự án còn lại, chiếm giữ tỷ lệ 74,1% có nguyên do do bồi hoàn đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng.

Theo lý giải của Sở Xây dựng Tp.HCM, ách tắc trong giấy má "chọn nhà đầu tư" dự án nhà ở thương mại bằng cách thức "chỉ định nhà đầu tư" là do Luật Nhà ở đòi hỏi phải có "quyền dùng đất ở" (100% đất ở).

Tất nhiên, trên thực tại, gần như đầy đủ các dự án nhà đất thương nghiệp đều có quỹ đất hỗn thích hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài, trong đó có khoảng trên dưới 10% quy mô đất rạch, bờ đất, trục đường, hẻm thuộc Nhà nước điều hành.

Sở Tài nguyên Môi trường Tp.HCM lại nghĩ rằng, vướng mắc bây giờ chẳng hề là khái niệm "quyền dùng đất ở hợp pháp" theo kiến nghị của Sở Xây đắp mà là khái niệm về "Chủ đầu tư" và "Chủ đầu tư". 

Bởi trường thích hợp tổ chức có quyền sử dụng đất ở hợp pháp thì sau khi được UBND thị trấn công nhận là chủ đầu tư thì sẽ khai triển bước tiếp theo là trình phê ưng chuẩn quy hoạch cụ thể tỷ trọng 1/500. Đương nhiên, theo quyết định chủ trương thì đơn vị là "chủ đầu tư" chứ không phải là "chủ đầu tư", cho nên tổ chức sẽ không hoàn thiện được giấy má xin giao đất (...).

Mặt khác, Sở Khoáng sản Không gian cũng dẫn chứng Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu cơ phát triển đô thị qui định: "Sau khi được chọn, nhà đầu tư dự án có nghĩa vụ lập giấy tờ bắt buộc hài lòng đầu tư trình UBND cấp tỉnh để ý quyết định bằng lòng đầu tư hoặc trình cấp có thẩm quyền để quyết định chấp thuận đầu tư thi hành dự án theo luật pháp".

Tương tự, ví như yếu tố thủ tục văn bạn dạng chấp nhận đầu cơ trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được hiểu "Quyết định chấp nhận đầu tư" theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ thì giấy tờ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sẽ chấp hành sau thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, giấy má chấp thuận đầu tư. 

Hình như đó, việc thực hiện thủ tục bằng lòng đầu cơ chỉ được thực hiện sau khi chủ đầu tư được thừa nhận quyền dùng đất ở hợp lí và được thừa nhận chủ đầu tư dự án.

Đánh giá thông thường về vấn đề này, Hiệp hội BĐS Tp. HCM(HoREA) cho rằng, nguyên nhân ách tắc bao gồm cả 2 yếu tố mà Sở Xây dựng và Sở Khoáng sản Môi trường nêu. Cụ thể, tất cả các tổ chức bất động sản hiện đều bị cả nhị vướng bận rộn: vướng mắc "quyền sử dụng đất ở hợp lí"; và vướng mắc về "nhà đầu tư, nhà đầu tư".

"Phần đông dự án có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích dùng đất thành đất ở thì phải thi hành giấy tờ "Quyết định chủ trương đầu cơ" theo quy định Luật Đầu cơ và Luật Nhà ở. Nhưng sau khi đã có "Quyết định chủ trương đầu cơ" thì "chủ đầu tư" lại không khiến được thủ tục phê ưng chuẩn quy hoạch chi tiết tỷ trọng 1/500. 

Bởi thế, không làm được hồ sơ công nhận "nhà đầu tư" dự án", HoREA đánh giá và nghĩ rằng pháp luật phải có 100% đất ở thì mới được "chỉ định chủ đầu tư" dự án nhà ở thương mại là một trong những vướng bận bịu rất lớn và cũng là một nguyên nhân căn bản gây ách tắc thị trường bất động sản hiện giờ.

Theo đó, HoREA kiến nghị UBND lưu ý giải quyết vướng mắc về qui định tổ chức phải có "đất ở" thì mới được chỉ định nhà đầu tư công trình nhà đất thương mại, đối với các dự án có quỹ đất hỗn phù hợp, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, tuyến phố thuộc diện Nhà nước điều hành…

Câu chuyện "con gà quả trứng"

Dưới góc độ chuyên gia pháp lý, ông Đậu Anh Tuấn – Trưởng ban pháp dè bỉu Phòng Thương nghiệp Kĩ nghệ vn (VCCI) đánh giá, phần lớn phần nhiều công trình đầu cơ sau khi được UBND Tp.HCM ban hành Quyết định chủ trương đầu tư thời điểm qua đều bị ách tắc, kẹt cứng chính bởi câu chuyện "con gà, quả trứng" này.

Giải thích chi tiết, ông Tuấn cho hay, Luật Quy hoạch đô thị quy định "Nhà đầu tư công trình đầu cơ xây đắp công ty lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư". Luật Đầu cơ tại yếu tố 33 thì chỉ pháp luật về nhà đầu tư, hoặc tổ chức hoặc cá nhân, và trong nội dung quyết định chủ trương đầu cơ thì chỉ có "Chủ đầu tư thi hành công trình".

"Thế nên khi thực thi ở Tp.HCM, Sở Quy hoạch kiến trúc cố định không nhận thủ tục trình duyệt y quy hoạch cụ thể 1/500 của "Chủ đầu tư" mà đòi hỏi phải là giấy tờ của "Chủ đầu tư". Mà theo thứ tự thì thiếu quy hoạch cụ thể 1/500 không thể lập công trình đầu cơ và được công nhận là "Nhà đầu tư". Cứ thế là vòng quay!", ông Tuấn bình luận.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, quy định "Chủ đầu tư dự án đầu tư xây đắp tổ chức lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu tư", dẫn tới xung chợt quy định, biểu lộ sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai và ngay cả trong các quy định của Luật Quy hoạch thành phố.

"Theo luật pháp pháp luật, định nghĩa "chủ đầu tư" có nội hàm rộng hơn và bao hàm khái niệm "nhà đầu tư". Luật pháp "Nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu cơ" của Luật Quy hoạch đô thị không hợp nhất với Luật Đất đai và Luật Đầu cơ. Hiệp hội cho rằng, cả "chủ đầu tư công trình" hoặc "nhà đầu tư chấp hành dự án" hoặc "người dùng đất" đều có quyền công ty lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu cơ", ông Châu nói.

Ông Châu cũng nghĩ là, Luật Quy hoạch đô thị cũng xung đột nhiên với cả Khoản 4 Vấn đề 30 Luật Quy hoạch đô thị, vì phải có "đồ án quy hoạch cụ thể đã được phê duyệt y" thì mới có cơ sở vật chất để "lập công trình đầu cơ xây dựng", mà "đồ án quy hoạch cụ thể đã được phê chuẩn y" và "dự án đầu tư xây đắp" lại là hạ tầng để được công nhận "nhà đầu tư" công trình và được cấp "giấy phép xây dựng".

"Do phương pháp hiểu máy móc đó mà hiện đông đảo đầy đủ dự án đầu tư sau khi đã được UBND TP. HCM ban hành "Quyết định chủ trương đầu cơ" đều bị tắc vì tập đoàn chuyên môn không nhận giấy má trình chuẩn y quy hoạch cụ thể tỷ trọng 1/500 của "chủ đầu tư" mà yêu cầu phải có thủ tục của "nhà đầu tư". Trong khi đó, nếu như không có quy hoạch cụ thể tỷ trọng 1/500 thì không có cơ sở để lập dự án đầu tư và công nhận nhà đầu tư", ông Châu cho nhân thức thêm.


Tham khảo thêm: mua dat

Bình luận

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN DỰ ÁN
Đăng ký
ĐỐI TÁC CHIẾN LƯỢC
chung cu lux riverview chung cu opal boulevard chung cu lux star chung cu opal city