Hotline
0938 696 012

Tính thuế nhà đất: Khiến thế nào để bịt kẽ hở? | MuaBanNhaDat

16:35

Theo Tổng cục Thuế, việc kê khai giá tính thuế thu nhập tư nhân (TNCN) của người chuyển nhượng căn hộ thấp hơn phổ thông so với mức do chủ công trình tung ra. Vì thế, tổ chức này vừa có văn phiên bản yêu cầu cơ quan thuế các tỉnh giấc, thị trấn tăng cường công việc điều hành đối với thương lượng bất động sản, nhất là việc kê khai giá tính thuế chuyển nhượng căn hộ xuất hiện trong mai sau.

Cán bộ thuế loay hoay

Thực tại, người bán căn hộ (sở hữu căn nhà thứ 2) phải nộp thuế TNCN 2%/giá trị kê khai. Đương nhiên, để hạn chế số tiền nộp thuế, người bán và người dùng thường thỏa thuận kê khai giá mua bán thấp hơn hồ hết so với hoạt động mua bán. Cứ thế, trong phổ biến năm qua, cơ quan thuế thường căn cứ tham gia mức giá mà người dùng - người bán kê khai để khiến cơ sở tính thuế TNCN.

Thế nhưng, nhân tố 37 Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 chuẩn y cơ thuế quan ấn định từng nhân tố can dự tới việc xác định số thuế phải nộp đối với người bán căn hộ. Theo đó, cán bộ thuế có thể đọc thêm mức giá nhà đất do nhà nước lên tiếng; hoặc giá mua, giá sàn của các công ty BĐS tại địa phương để xác định giá hoạt động mua bán khiến căn cứ ấn định giá bán, giá tìm và số thuế phải nộp.

Tuy vậy, một thanh tra viên của Cục Thuế TP HCM nghĩ là qui định trên vẫn có kẽ hở khi áp giá tính thuế TNCN đối với BĐS chuyển nhượng. Bởi xưa nay, cán bộ thuế chưa cần cù rà soát, tìm hiểu giá thị trường và toàn bộ chỉ căn cứ tham gia chi phí tối thiểu do UBND các tỉnh, thành phố báo cáo để áp tính thuế. Theo đó, ví như bên bán và bên mua kê khai giá trị đàm phán quá thấp thì cơ quan thuế sẽ lấy giá thành do nhà nước lên tiếng để tính thuế.

Vị thanh tra viên cho nhân thức thêm một vài năm mới đây, hàng trăm căn hộ ở khu vực cầu Sài Gòn (TP HCM) có giá hoạt động mua bán khoảng 5 tỷ đồng nhưng khi chuyển nhượng, người bán và người mua kê khai giá chỉ 2,5 - 3 tỷ đồng, tính ra ngành nghề thuế thất thu 50 - 60 triệu đồng/căn hộ. Thế nhưng, do giá bán này cao hơn giá nhà nước báo cáo nên cán bộ thuế chấp thuận làm cho cơ sở tính thuế, "vô tình" tạo điều kiện cho người nộp thuế giảm được số thuế TNCN, đồng nghĩa ngân sách thu về ít hơn.

"Để ấn định giá tính thuế căn hộ A sát với hoạt động mua bán, theo tôi, ngành nghề thuế có thể phối thích hợp với các đơn vị, tư nhân liên quan để xác định giá trị thương lượng thực tiễn của căn hộ B có thời điểm giao dịch gần nhất với căn hộ A; cùng lúc căn hộ B cũng có quy mô, vị trí… tương tự căn hộ A; hoặc căn cứ tham gia giá tiền mà chủ dự án đang chào bán để xác định giá tính thuế" - vị thanh tra này kiến nghị.

tinh thue nha dat lam the nao de bit ke ho

Pháp luật hiện hành vẫn còn kẽ hở khi áp giá tính thuế thu nhập tư nhân đối với bất động sản chuyển nhượng.

Tuy luật pháp pháp luật người bán căn hộ là đối tượng nộp thuế TNCN nhưng trên thực tiễn, phổ quát trường thích hợp bên tậu đồng ý nộp thuế thay cho người bán. Từ đó, họ thỏa thuận kê khai giá trị mua bán rất thấp. Đương nhiên, do mức giá này không được cơ quan thuế bằng lòng nên có trường thích hợp người nộp thuế phải kê khai lại với mức giá có lí.

Cụ thể, tháng 6-2019, Chi cục Thuế thị xã Long Biên, TP Thủ đô đã ách lại hồ sơ thuế của một cá nhân khi người này tìm dứt một căn hộ bình thường cư. Với trường phù hợp này, người mua và người bán kê khai giá chuyển nhượng căn hộ là 1,3 tỉ đồng, đồng thời bên sắm nhận nghĩa vụ nộp thuế TNCN thay cho bên bán. Tương tự, với thuế suất 2%/trị giá chuyển nhượng 1,3 tỷ đồng, khách hàng căn hộ chỉ đóng thuế 26 triệu đồng.

Tiềm ẩn không may cho người bán

Từ năm 2013, Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định 2 hình thức tính thuế TNCN đối với người bán bất động sản. Theo đó, thu nhập tính thuế được tính bằng giá bán BĐS trừ đi giá mua cộng với các chi phí có lí liên quan, thuế suất 25%; còn trường phù hợp người bán không xác định được giá tìm và chứng minh các chi tiêu liên quan thì ứng dụng thuế suất 2%/giá chuyển nhượng. Đương nhiên, do đa số người dân kê khai lỗ khi bán bất động sản, đồng cơ hội quan thuế cũng không xác định được giá trị thực tại mà người dân đã trao đổi nên một số năm vừa qua, qui định pháp luật chỉ áp dụng một phương pháp tính thuế TNCN chuyển nhượng BĐS với thuế suất 2%/giá trị chuyển nhượng.

Đề cập việc nhà nước thất thu trong khoảng người dân kê khai giá chuyển nhượng căn hộ không đúng giá thật, ông Lê Hoàng Châu, Chủ toạ Hiệp hội BĐS TP HCM, nghĩ rằng mức thuế TNCN 2% như bây giờ là chấp nhận được. Nhân tố còn lại là nhà nước cần tuyên truyền, động viên người dân kê khai giá trị trao đổi nhà đất sát với giá hoạt động mua bán nhằm bảo đảm công bình về thuế, đồng thời né tránh các không may có thể phát sinh.

"Bởi lẽ, với căn hộ có giá hoạt động mua bán 3 tỷ đồng nhưng để né thuế, người bán có thể kê khai giá bán 1 tỷ đồng. Khi đó, người mua có thể "lật kèo" trả tiền 1 tỷ đồng khiến cho người bán lãnh đủ. Còn trường thích hợp người dùng chấp thuận kê khai giá thấp và nếu trong thời điểm đến, nhà nước đổi mới cách thức tính thuế theo hướng lấy giá bán trừ cho giá tậu thì khi đó, người dùng muốn bán lại căn nhà đó cho người khác sẽ nảy sinh thu nhập rất lớn, đề nghị nộp số tiền thuế không bé dại" - ông Châu cảnh báo.

Luật sư Nguyễn Văn Lộc (Tổ chức kinh doanh Luật LPVN) cho nhân thức tại phù hợp đồng công chứng trao đổi bất động sản, bên bán luôn buộc phải kê khai trị giá giao dịch thấp hơn giá trị thanh toán thực tiễn. Như thế, khi có xảy ra tranh chấp, bên sắm chẳng thể chứng minh được số tiền thực tại đã giao cho bên bán. Mặt khác, sau này người đã tìm nhà ở với giá kê khai không thật cũng trở thành người bán cho người mua tiếp theo. Chẳng may, khách hàng kế tiếp lại đòi hỏi thương lượng đúng giá thật. Khi đó, người bán phải gánh chịu một khoản thuế TNCN rất lớn.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Đọc thêm: dat xanh

Bình luận

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN DỰ ÁN
Đăng ký
ĐỐI TÁC CHIẾN LƯỢC
chung cu lux riverview chung cu opal boulevard chung cu lux star chung cu opal city