Hotline
0938 696 012

Tính thuế nhà ở: Khiến thế nào để bịt kẽ hở? | MuaBanNhaDat

06:00

Theo Tổng cục Thuế, việc kê khai giá tính thuế thu nhập tư nhân (TNCN) của người chuyển nhượng căn hộ thấp hơn phổ biến so với mức do chủ dự án tung ra. Cho nên, tập đoàn này vừa có văn bản yêu cầu cơ thuế quan các tỉnh, thị trấn đẩy mạnh công tác điều hành đối với giao dịch BĐS, nhất là việc kê khai giá tính thuế chuyển nhượng căn hộ sinh ra trong tương lai.

Cán bộ thuế loay hoay

Thực tiễn, người bán căn hộ (chiếm hữu căn nhà thứ 2) phải nộp thuế TNCN 2%/trị giá kê khai. Dĩ nhiên, để giảm thiểu số tiền nộp thuế, người bán và người mua thường thỏa thuận kê khai giá trao đổi thấp hơn đầy đủ so với thị trường. Cứ thế, trong rộng rãi năm qua, cơ quan thuế thường căn cứ vào giá tiền mà người mua - người bán kê khai để làm hạ tầng tính thuế TNCN.

Thế nhưng, yếu tố 37 Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 chuẩn y cơ quan thuế ấn định từng nhân tố can dự đến việc xác định số thuế phải nộp đối với người bán căn hộ. Theo đó, cán bộ thuế có thể tìm hiểu giá thành nhà đất do nhà nước công bố; hoặc giá sắm, giá sàn của các đơn vị bất động sản tại địa phương để xác định giá thị trường khiến căn cứ ấn định giá niêm yết, giá sắm và số thuế phải nộp.

Tuy thế, một thanh tra viên của Cục Thuế TP HCM nghĩ rằng qui định trên vẫn có kẽ hở khi áp giá tính thuế TNCN đối với bất động sản chuyển nhượng. Bởi lâu nay, cán bộ thuế chưa chịu khó kiểm tra, tìm hiểu giá thị trường và hầu hết chỉ căn cứ tham gia giá tiền tối thiểu do UBND các tỉnh, thành phố báo cáo để áp tính thuế. Theo đó, nếu như bên bán và bên tậu kê khai giá trị giao dịch quá thấp thì cơ thuế quan sẽ lấy giá tiền do nhà nước công bố để tính thuế.

Vị thanh tra viên cho nhân thức thêm một vài năm vừa mới đây, hàng trăm căn hộ ở khu vực cầu Sài Gòn (TP HCM) có giá hoạt động mua bán khoảng 5 tỷ đồng nhưng khi chuyển nhượng, người bán và người dùng kê khai giá chỉ 2,5 - 3 tỷ đồng, tính ra lĩnh vực thuế thất thu 50 - 60 triệu đồng/căn hộ. Thế nhưng, do mức giá này cao hơn giá nhà nước lên tiếng nên cán bộ thuế chấp thuận làm hạ tầng tính thuế, "vô tình" giúp cho người nộp thuế giảm được số thuế TNCN, đồng nghĩa ngân sách thu về ít hơn.

"Để ấn định giá tính thuế căn hộ A sát với hoạt động mua bán, theo tôi, lĩnh vực thuế có thể phối hợp với các tổ chức, cá nhân can hệ để xác định giá trị đàm phán thực tế của căn hộ B có thời điểm giao dịch gần nhất với căn hộ A; đồng thời căn hộ B cũng có quy mô, vị trí… gần giống căn hộ A; hoặc căn cứ tham gia giá thành mà chủ công trình đang chào bán để xác định giá tính thuế" - vị thanh tra này kiến nghị.

tinh thue nha dat lam the nao de bit ke ho

Luật pháp hiện hành vẫn còn kẽ hở khi áp giá tính thuế doanh thu cá nhân đối với BĐS chuyển nhượng.

Tuy pháp luật luật pháp người bán căn hộ là đối tượng nộp thuế TNCN nhưng trên thực tiễn, đa dạng trường phù hợp bên tìm đồng ý nộp thuế thay cho người bán. Từ đó, họ ký hợp đồng kê khai giá trị trao đổi rất thấp. Dĩ nhiên, do giá bán này không được cơ quan thuế hài lòng nên có trường phù hợp người nộp thuế phải kê khai lại với giá tiền hợp lý.

Chi tiết, tháng 6-2019, Chi cục Thuế huyện Long Biên, TP Hà Nội đã ách lại thủ tục thuế của một tư nhân khi người này mua xong xuôi một căn hộ tầm thường cư. Với trường thích hợp này, khách hàng và người bán kê khai giá chuyển nhượng căn hộ là 1,3 tỉ đồng, song song bên tìm nhận nghĩa vụ nộp thuế TNCN thay cho bên bán. Tương tự, với thuế suất 2%/trị giá chuyển nhượng 1,3 tỷ đồng, khách hàng căn hộ chỉ đóng thuế 26 triệu tiền việt.

Tiềm ẩn không may cho người bán

Trong khoảng năm 2013, Nghị định 65/2013/NĐ-CP qui định 2 chế độ tính thuế TNCN đối với người bán bất động sản. Theo đó, doanh thu tính thuế được tính bằng giá sàn BĐS trừ đi giá tậu cộng với các chi phí có lí can dự, thuế suất 25%; còn trường phù hợp người bán không xác định được giá sắm và chứng minh các chi phí can dự thì vận dụng thuế suất 2%/giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, do nhiều phần người địa phương kê khai lỗ khi bán bất động sản, đồng thời cơ thuế quan cũng không xác định được trị giá thực tiễn mà người địa phương đã trao đổi nên vài năm mới đây, luật pháp pháp luật chỉ áp dụng một bí quyết tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 2%/trị giá chuyển nhượng.

Đề cập việc nhà nước thất thu từ cư dân kê khai giá chuyển nhượng căn hộ không đúng giá thật, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, nghĩ rằng mức thuế TNCN 2% như bây chừ là chấp nhận được. Nhân tố còn lại là nhà nước cần tuyên truyền, tạo động lực cư dân kê khai trị giá trao đổi nhà ở sát với giá hoạt động mua bán nhằm bảo đảm công bình về thuế, song song né tránh các rủi ro có thể phát sinh.

"Bởi lẽ, với căn hộ có giá thị trường 3 tỷ đồng nhưng để né thuế, người bán có thể kê khai giá niêm yết 1 tỷ đồng. Khi đó, người mua có thể "lật kèo" thanh toán 1 tỷ đồng khiến người bán lãnh đủ. Còn trường hợp người mua ưng ý kê khai giá thấp và nếu như trong thời gian tới, nhà nước thay đổi bí quyết tính thuế theo hướng lấy giá bán trừ cho giá mua thì khi đó, khách hàng muốn bán lại căn nhà đó cho người khác sẽ nảy sinh thu nhập rất lớn, bắt buộc nộp số tiền thuế không bé xíu" - ông Châu cảnh báo.

Luật sư Nguyễn Văn Lộc (Công ty Luật LPVN) cho biết tại hợp đồng công chứng trao đổi BĐS, bên bán luôn buộc phải kê khai trị giá giao dịch thấp hơn giá trị thanh toán thực tại. Như thế, khi có xảy ra mâu thuẫn, bên tìm chẳng thể chứng minh được số tiền thực tiễn đã ủy quyền bên bán. Mặt khác, sau này người đã mua nhà đất với giá kê khai không thật cũng biến thành người bán cho người mua tiếp theo. Chẳng may, người dùng kế tiếp lại đòi hỏi giao dịch đúng giá thật. Khi đó, người bán phải gánh chịu một khoản thuế TNCN rất lớn.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Xem tại: bds

Bình luận

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN DỰ ÁN
Đăng ký
ĐỐI TÁC CHIẾN LƯỢC
chung cu lux riverview chung cu opal boulevard chung cu lux star chung cu opal city