Hotline
0938 696 012

Bỏ túi phương pháp hạn chế bẫy dự án ma kiểu Alibaba | MuaBanNhaDat

08:00

Thời gian qua, vụ việc công ti Alibaba vẽ hàng loạt dự án “ma” để chiếm giữ đoạt hàng ngàn tỷ đồng trong khoảng khách hàng lại một lần nữa dấy lên hồi chuông cảnh tỉnh các chủ đầu tư BĐS. Từ sự việc trên, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM đã san sẻ những chế độ nhận biết những lô đất nền của tư nhân và dự án hoàn chỉnh pháp lý của nhà đầu tư (Tổ chức kinh doanh) để giúp đối tượng mua hàng tránh mất tiền oan.

Khác biệt chú ý khi tìm đất nền lẻ

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, với những công trình đất nền lẻ của tư nhân, hộ mái ấm thì khách hàng cần phải mày mò kỹ lưỡng về thủ tục giấy má cấp sổ. Đất này là loại đất do cá nhân lập thủ tục để được tách thửa và chuyển mục đích sang đất ở theo quyết định của từng địa phương.

Đối với cách thức trao đổi này, đối tượng mua hàng cần chú ý những trở ngại sau:

Thứ nhất, đất nền cá nhân tự phân lô mà không chấp hành theo giấy má pháp luật; hoặc, chủ đất rao bán đất nhưng mới chỉ có bản vẽ, chưa có quyết định chính thức của tập đoàn nhà nước về nộp tiền sử dụng đất, chưa xong xuôi hạ tầng nên chưa cập nhật trên giấy đạt yêu cầu. Người mua đất thường qua giấy tay với rộng rãi tên gọi khác biệt (đặt chỗ, giữ chỗ, chắc chắn, hẹn, ký hợp đồng chuyển nhượng,…), trong giai đoạn này hoàn toàn chưa cập nhật các thửa lô đất nền có trên giấy đủ điều kiện nên không thể giao dịch qua công chứng, vì vậy sẽ chạm mặt phổ quát không may.

Thứ hai, phổ biến thửa đất tuy có quyết định tách thửa của công ty nhà nước nhưng lại chưa chấm dứt nghiệm thu đã được chủ đất chào bán. Rủi ro nằm ở việc người trao đổi đứt gánh giữa tuyến đường không đủ tiền nộp tiền dùng đất, đất đang bị thế chấp tại ngân hàng, chủ đất che lấp quy hoạch, đất cơ sở xây dựng không đúng, lấn sang thửa đất kế bên hoặc lệch khỏi thửa đất được cấp phép tách thửa,... Khi kiểm tra, do vướng các vấn đề này công ty quản lý sẽ chẳng thể xét duyệt y cập nhật các thửa lên sổ hoặc cấp sổ cho từng lô đất này.

Khi tìm đất, người mua phải chấp hành đúng giao dịch với chủ đất và phải chuẩn y doanh nghiệp công chứng, hay nói cách khác là phải có phù hợp đồng chuyển nhượng quyền dùng đất, tuyệt đối không thương lượng qua các văn bản chuyển nhượng phù hợp đồng giữa các bên (giấy tay) hoặc vi bằng của thừa phát lại. Dù mua đất đã có giấy đủ điều kiện, khi xây đắp, người dùng cũng phải thuê chuyên viên đo vẽ, xác định mốc kĩ càng. Nếu xây dựng sai, chủ đất thửa kế bên sẽ đòi phá tháo, phát sinh kiện tụng rất tinh vi.

bo tui cach tranh bay du an ma kieu alibaba

Ví như lờ mờ pháp lý đối tượng mua hàng sẽ rất dễ rơi vào "ma trận" của các loại bẫy công trình

Nhận biết đất nền dự án nhà ở, khu đô thị

Cũng theo Trạng sư Trằn Đức Phượng, tại Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14-01-2013 về điều hành đầu cơ phát hành thành phố, tùy theo nhu cầu phát triển đô thị, kỹ năng vận động các nguồn lực, buộc phải của nhà đầu tư, UBND cấp tỉnh luật pháp các khu vực được chuyển quyền dùng đất đã được đầu cơ xây dựng cơ sở cho cư dân (hộ mái ấm, tư nhân) tự xây đắp nhà ở. Vì thế, nhà đầu tư chỉ được bán đất nền dự án (hay còn gọi là phân lô, bán nền) khi được sự chuẩn y của UBND cấp tỉnh sau khi đã chấm dứt đầu cơ xây đắp kết cấu cơ sở và bổn phận nguồn vốn về đất đai.

Theo Trạng sư Phượng, rủi ro khi tậu đất công trình thường nằm ở 2 nhân tố chính:

Thứ nhất là pháp lý công trình chưa hoàn chỉnh, nhà đầu tư chưa nộp đủ tiền dùng đất, chưa hoàn thành hệ thống cơ sở, giải quyết nước thải, hoặc đất đang bị thế chấp tại nhà băng… Trong trường phù hợp này, việc cấp sổ cho đối tượng mua hàng sẽ bị kéo dài, thành ra, khách hàng phải thi hành thích hợp đồng mua bán qua doanh nghiệp công chứng để chú ý kỹ pháp lý của dự án.

Thứ nhị, chủ đầu tư bán đất nền cho khách hàng dưới dạng thích hợp đồng đầu tư, phù hợp đồng hợp tác, dù trên thủ tục giao dịch giữa nhà đầu tư và đối tượng mua hàng vẫn là trao đổi đất nền. Theo đó, đối tượng mua hàng sẽ thanh toán tiền tậu đất nền dưới dạng vốn góp, cùng lúc, khách hàng cũng chịu bổn phận xây đắp căn nhà theo kiến tạo có sẵn của nhà đầu tư. Dĩ nhiên, bên bán dễ dàng “lừa” bên sắm khi dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý, hoặc sử dụng tiền của bên tậu tham gia mục đích khác thay vì đầu tư vào dự án như chắc chắn.

Khách hàng cần làm cho gì để giảm thiểu bận bịu "bẫy"?

Trong khoảng những mánh khóe trên, trạng sư khuyến cáo đối tượng mua hàng cần thức giấc táo khi đi trao đổi bất động sản. Ví như là ký hợp đồng gì (gồm cả hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ...) cần phải biết chủ tài sản là bạn nào và nên chỉ ký kết với người đó, trừ trường thích hợp ký với cá nhân giao cho cho tư nhân theo văn bản giao cho tại công chứng. Đối với văn bạn dạng khách hàng ký với công ty môi giới thì cần để ý văn bản giữa nhà đầu tư và công ti môi giới để xem xét về phạm vi tổ chức kinh doanh môi giới ký kết với đối tượng mua hàng và thu tiền của khách hàng.

Với những đàm phán với công ti môi giới không do nhà đầu tư giao cho (thường là công ti F2, F3 do công ti F1 tự mở mang) thì không có trị giá pháp lý, không buộc ràng tổ chức kinh doanh môi giới F1, và chủ đầu tư. Thành ra, việc thu tiền khách hàng gặp mặt không may. Trong hoạt động môi giới, thường các công ty F2, F3 sợ mất khách nên sẽ ký thương lượng với khách hàng, thu tiền tài khách hàng nhằm mục đích giữ chân khách hàng không chuyển qua sàn khác (đáng ra họ phải dẫn khách về sàn F1).

Vì thế, đối tượng mua hàng cần kiểm tra lại tư cách chủ thể, giả dụ lỡ ký với F2, F3 thì có quyền gửi đơn tới các công ty nhà nước (Sở Xây đắp) để thanh kiểm tra và buộc công ti F2, F3 phải hủy thích hợp đồng và trả lại tiền. Mặt khác, khách hàng cũng có quyền khởi kiện yêu cầu tòa tuyên bố hợp đồng vô hiệu do không đúng chủ thể, nội dung đàm phán trái luật.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Xem thêm: dịch vụ bất động sản

Bình luận

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN DỰ ÁN
Đăng ký
ĐỐI TÁC CHIẾN LƯỢC
chung cu lux riverview chung cu opal boulevard chung cu lux star chung cu opal city