Hotline
0938 696 012

Bảng giá đất được yêu cầu tăng nhanh ở đa dạng địa phương ảnh hưởng như thế nào tới thị trường bất động sản?

04:30

Mới đây khi xin ý kiến đóng góp vào tờ trình ban hành giá các loại đất trên khu vực TP Hà Nội, ứng dụng trong khoảng ngày 1-1-2020 tới 31-12-2024, UBND TP Hà Nội đã bắt buộc tăng bình quân 30% giá các loại đất. Hình như đó, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý về sườn giá đất thời kỳ 2019-2024 gửi UBND TP.HCM và Bộ TN&MT, bắt buộc khuông giá đất mới sẽ giữ nguyên mức giá tối thiểu, mức giá tối đa thì tăng khoảng 1/3 so với bây chừ.

Thưa bà, bà có phản hồi như thế nào về 2 đề nghị này? Theo bà, đây có phải là đề nghị có lí cho 2 thị trường (xét trên phương diện thời gian và mức tăng)?

Theo luật pháp, cứ sau 5 năm, Nhà nước sẽ ban hành khung giá đất mới và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. Năm 2020 chính là thời gian phải có sườn giá đất mới. Với chu kỳ 5 năm thì giá đất đã có đa dạng đổi mới nên việc điều chỉnh giá đất là phù hợp tại thời điểm này.

Về mức tăng, thực tế hiện nay, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác lạ rất lớn so với giá đất luật pháp trong bảng giá đất do UBND các thức giấc, thành phố ban hành. Khác lạ này khác lạ bộc lộ rõ ở hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM. Để thu nhỏ đặc biệt này, mỗi năm UBND các thành phố đều ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán các bổn phận vốn đầu tư can hệ tới đất đai. Đơn cử TP.HCM vừa ban hành hệ số vấn đề chỉnh giá đất mới nhất, trong đó hệ số điều chỉnh khu vực 1 lên tới 2.5 lần. Vấn đề này có thể thấy khác biệt giữa qui định và thực tại lớn đến như thế nào.

Các bắt buộc của UBND TP.HN và HoREA đều có hạ tầng riêng, dựa trên thực tế dò xét từ hoạt động mua bán, bởi vậy bắt buộc tăng là hoàn toàn hợp lý vì giá nhà ở đã đổi mới chóng mặt kể trong khoảng năm 2014 cho tới nay. 

HoREA đưa ra phương án giữ nguyên giá thành tối thiểu và tăng 1/3 giá bán tối đa, trên cơ sở dựa vào hệ số vấn đề chỉnh tối đa hiện giờ tại TP.HCM là 2.5 lần. Theo đó giá đất ở tối đa sau yếu tố chỉnh và tính toán hệ số là 700 triệu đồng/m2, cũng là mức giá gần với thực tế đàm phán ở những vị trí đắt đỏ nhất bây giờ ở TP.HCM.

Khung giá đất hiện tại được nghĩ là chưa phản ảnh đúng giá thị trường. Yếu tố này có tác động như thế nào đến thị trường BĐS?

Đối với người bị thu hồi đất 

Khuông giá đất hiện nay chưa phản ánh đúng trị giá trường làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi và không đồng thuận. Khiến cho công tác bồi thường phóng thích mặt bằng chậm rì rì triển khai và công trình sẽ chậm rãi đi tham gia hoạt động, là một tác nhân làm cho thu nhỏ nguồn cung

Đối với nhà đầu tư

Giả dụ theo luật đất đai 2013, các công trình bất động sản có trị giá trên 30 tỷ đều không căn cứ tham gia bảng giá đất mà phải dùng cơ sở định giá hoạt động mua bán để xác định nghĩa vụ nguồn vốn. Nên việc nhân tố chỉnh sườn giá đất nhà nước cũng không tác động phổ quát tới chi tiêu đầu tham gia của các công trình bất động sản, từ đó giá bán các sản phẩm bất động sản cũng không bị ảnh hưởng đa dạng.

Đứng trên phương diện định giá, giả dụ phải đưa ra một đề nghị về khuông giá đất cho TP.HCM trong công đoạn 2020 – 2024, bà sẽ đưa ra đề nghị hoặc kiến nghị gì?

Bảng giá đất cho thời kỳ 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi gấp rút. Cho nên, chúng ta có thể có những quá trình điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật bất định của thị trường. 

Đồng thời, UBND các tỉnh, thị trấn cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm được nguyên tắc giá đất thích hợp với giá đất bình thường trên hoạt động mua bán và thích hợp với thực tế tình hình của từng địa phương. Bây chừ ràng buộc của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các thức giấc thị trấn khi ban hành giá đất (không quá 30% so với giá bán tối đa của Sườn giá đất) hạn nhạo báng tính cập nhật hoạt động mua bán, làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tại giao dịch trên hoạt động mua bán, tác động tới nguồn thu ngân sách.

Giá đất bị vấn đề chỉnh bởi cung cầu của thị trường nên luôn thay đổi từng ngày từng giờ. Cho nên về dài hạn nên đổi mới việc ban hành sườn giá đất cố định cho một thời kỳ dài tới 5 năm. Thực tiễn đã cho thấy sự đặc biệt rất lớn giữa giá đất thương lượng trên thị trường và giá đất quy định theo sườn giá và bảng giá đất. 

Nên chăng các nhà khiến luật chỉ nên quy định rõ ràng chế độ, chính sách xác định giá trị hoạt động mua bán. Phần đông các bổn phận nguồn vốn can hệ tới đất đai đều nên quy ra hạ tầng trị giá thị trường và giao việc xác định này cho các công ty, công ty độc lập, có năng lực để thi hành. Việc xác định giá đất theo trị giá hoạt động mua bán là cơ chế tối ưu để hạn giễu cợt thất thu ngân sách nhà nước, khiến cho ưng ý, thỏa mãn toàn bộ các đối tác sử dụng đất có can dự.

Bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá, Savills TP.HCM

Theo Nhịp sống kinh tế


Tham khảo thêm: gia nha dat

Bình luận

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN DỰ ÁN
Đăng ký
ĐỐI TÁC CHIẾN LƯỢC
chung cu lux riverview chung cu opal boulevard chung cu lux star chung cu opal city