Hotline
0938 696 012

GS.Đặng Hùng Võ: Chính sách chồng chéo tạo điểm nghẽn cho thị trường bất động sản - CafeLand.Vn

14:01
Theo Gs.Đặng Hùng Võ, những khoảng trống và chồng chéo luật pháp có liên quan đã trở thành khó khăn và tạo nên điểm nghẽn cho phát triển hoạt động mua bán BĐS năm 2019.

Mua bán với BizLIVE, GS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Khoáng sản và Không gian cho biết, về thị trường BĐS (bất động sản), quá trình 5 năm 2014 - 2018 có thể gọi là quá trình bình phục thị trường sau công đoạn 5 năm 2009 - 2013 rơi vào trầm lắng. 

Đối với phân khúc BĐS nhà ở, giai đoạn 2014 – 2018, hoạt động mua bán đã phục hồi 2 hoạt động cốt yếu: một là phát hành nhà đất xã hội và nhà đất thương nghiệp giá rẻ nhằm tăng cung để giải quyết hiện trạng thị phần này có cung thấp nhưng cầu rất cao; hai là giải quyết kho BĐS nhà ở giá cao đang tồn đọng gắn với nợ xấu nhằm giải quyết trạng thái phân khúc này có cung rất cao nhưng cầu thấp. 

Dĩ nhiên, tới năm 2019, những khoảng trống và chồng chéo luật pháp có can hệ tới bất động sản đã biến thành sự cản trở và tạo nên điểm nghẽn cho sản xuất đối với cả thị phần nhà ở và phân khúc BĐS ngao du. Hệ quả là số lượng các dự án phát triển nhà ở được phê chuẩn y giảm đi rất mạnh. 

Chả hạn, tại TP.HCM, đến 11 tháng năm 2019 mới chỉ phê duyệt y 5 công trình, khi mà các năm trước đều phê duyệt được 25 - 35 dự án. Với việc giảm cung khá mạnh của các dự án tạo ra nhà ở, trạng thái thiếu cung nhà đất trong vài năm tới sẽ diễn ra, nghĩa là giá nhà ở sẽ tăng lên. Hiện nay, giá nhà ở đã mở đầu tăng tại Thủ đô cũng như TP.HCM. 

Theo GS.Đặng Hùng Võ, nhìn lại các bất cập qui định đã xảy ra trong thời gian qua, có thể đội ngũ lại thành 5 nhóm chính.

Thứ nhất, nhiều thuật ngữ pháp luật được dùng không nhất quán giữa các luật chuyên ngành và trong mỗi luật các thuật ngữ này không được định nghĩa cụ thể. Chẳng hạn, như thuật ngữ “chủ đầu tư” và “chủ đầu tư” được sử dụng không nhất quán giữa Luật Đầu cơ và Luật Xây dựng, cũng như thuật ngữ “văn bản ưng ý đầu tư”, “quyết định chủ trương đầu cơ” và “quyết định hài lòng đầu tư” cũng thiếu nhất quán giữa qui định đất đai, pháp luật đầu tư, qui định xây đắp và quy định quy hoạch thị trấn. Điều này dẫn tới phức tạp trong thực thi luật pháp tại các địa phương khi đặt ra yêu cầu phải thích hợp pháp luật.

Thứ hai, trình tự, giấy tờ trong chấp thuận một dự án đầu cơ và ưng ý chủ đầu tư dự án, cũng như thứ tự những công tác mà nhà đầu tư cần làm cũng có rộng rãi khác lạ giữa qui định đầu cơ, luật pháp xây dựng, pháp luật nhà đất, quy định quy hoạch thị trấn, luật pháp kiểm soát an ninh không gian và pháp luật đất đai. Ngữ cảnh này cũng gây nên ách tắc trong thực thi luật pháp tại địa phương, không nhân thức phải thực thi theo hệ thống pháp luật nào; có địa phương đòi hỏi thực hiện gần như mọi đòi hỏi theo mọi quy định của các quy định chuyên lĩnh vực, tốn kém hơn cũng đành chịu.

Thứ ba, luật pháp về cách thức tiếp cận đất đai của một công trình đầu cơ còn sinh tồn nhiều khoảng trống và không đảm bảo tính thống nhất, tính chuỗi hệ thống. 

Thứ 4, có sự không nhất quán trong các qui định về quyền, ích lợi, nghĩa vụ của nhà đầu tư giữa các luật chuyên ngành như quyền cho thuê của cải đã đầu cơ trên đất (giữa Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự); chế độ miễn, giảm tiền thuê đất gắn với các quyền và bổn phận của nhà đầu tư (giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai); quyền và hạn dè bỉu quyền chuyển nhượng công trình đầu cơ (giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Buôn bán BĐS); quyền sử dụng đất ở lâu dài (giữa Luật Nhà đất và Luật Đất đai). Trạng thái này dẫn đến không dễ dàng quản lý việc thi hành quyền, đảm bảo lợi ích và chấp hành nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Thứ 5, có sự vô lý trong qui định của Luật Đầu tư và Luật Đất đai về việc hoàn thành dự án đầu cơ và thu hồi đất. Theo qui định hiện hành, chủ đầu tư bị chấm dứt đầu cơ nhưng vẫn có thể giữ đất thêm 24 tháng nữa mới bị thu hồi.

“Biện pháp nào để vượt qua trở lực pháp luật đã nói trên để tăng cung BĐS nhà đất khi cầu về nhà ở còn rất cao, kể cả cho người trong nước và người nước ngoài. Về nguyên lý, cuộc sống không bao giờ phải hy vọng luật pháp. Nếu như qui định không đạt yêu cầu thực thi thì ko phải thực hiện. Nguyên lý này ở ta vẫn chưa được tiếp thụ. Bởi vậy, các tập đoàn điều hành vẫn phải mua ra biện pháp sớm nhất để vượt qua những bất cập quy định đang tồn tại”, Gs.Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Tuấn Minh (Bizlive)

Xem tại: gia nha dat

Bình luận

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN DỰ ÁN
Đăng ký
ĐỐI TÁC CHIẾN LƯỢC
chung cu lux riverview chung cu opal boulevard chung cu lux star chung cu opal city