Hotline
0938 696 012

Hoạt động mua bán BĐS: Đơn vị tìm được lời giải bài toán vốn - CafeLand.Việt Nam

17:02
Khi dòng vốn nguồn vốn vay ngân hàng ngày một siết dần, các doanh nghiệp địa ốc bất ngờ được khơi thông một kênh dẫn vốn mới để giải bài toán khó khăn huy động vốn dài hạn cho công trình mang tên trái phiếu công ty.

Kênh trái phiếu được khơi thông

Theo Thông tư số 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, trong năm 2019, các ngân hàng chỉ được sử dụng tối đa 40% vốn ngắn hạn cho mượn trung, dài hạn và tỷ trọng này sẽ giảm dần xuống 30% vào năm 2022.

song song, hệ số rủi ro với hoạt động cho vay buôn bán BĐS cũng tăng từ 150% lên 200%.

Đến Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ban hành ngày 15/11/2019, Nhà băng Nhà nước quy định, trong khoảng thời gian ngày 1/1/2020 - 30/9/2020, tỷ trọng tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được dùng để cho mượn trung và dài hạn là 40%; từ ngày 1/10/2020 - 30/9/2021 tỷ trọng này giảm xuống 37%; từ ngày 1/10/2021 - 30/9/2022 là 34% và trong khoảng tháng 10/2022 sẽ còn 30%.

Đối với các khoản phải đòi khác như cho vay tư nhân dịch vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho mượn/mức cho vay tại các phù hợp đồng nguồn vốn vay của đối tượng mua hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của đối tượng mua hàng đó đã vận dụng hệ số không may 50%) sẽ bị áp hệ số không may 120%, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1/1/2021.

Luật pháp này đồng nghĩa với việc tiếp cận vốn ngân hàng của các tổ chức địa ốc càng ngày càng gian khổ hơn.

Trong khi đó, nhiều công trình gặp gian nan trong giấy phép để khai triển, không chứng nhận mở bán, nên cũng không thể huy động vốn trong khoảng đối tượng mua hàng. Hai vốn đầu tư chính bị chặn dòng khiến các đơn vị địa ốc đau đầu với bài toán vốn.

Dĩ nhiên, trong cái khó khăn đã ló cái khôn, ngoài việc chủ động kiếm tìm, hợp tác với các đối tác ngoại để tận dụng nguồn lực tài chính khỏe khoắn của đối tác, rộng rãi công ty địa ốc đã tìm ra kênh huy động vốn mới là kênh trái khoán tổ chức.

Thực ra, kênh trái khoán đơn vị ko phải là mới, nhưng với luật pháp tại Nghị định số 90/2011, không dễ cho công ty chấp hành.

Chỉ sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 163/2018 (04 tuần 12/2018) qui định về tạo ra trái khoán công ty, thay thế Nghị định số 90/2011, kênh huy động vốn này mới được khơi thông.

Các đơn vị tiên phong và chấp hành phổ quát đợt tạo ra trái phiếu công ty chiến thắng thời điểm qua có thể kể đến Vingroup, Novaland, Phát Đạt, Khang Điền, Hà Đô, Văn Phú, Hải Phát, Cường Thuận Idico, Đất Xanh, TTC Land, CII, PCC1…

Theo số liệu trong khoảng báo cáo tiền tệ tháng 10/2019 do Công ty Chứng khoán SSI thông báo, trong 17.071 tỷ đồng trái phiếu được phát triển trong 04 tuần 10, có đến 55% là trái phiếu được sản xuất bởi tổ chức bất động sản.

Theo số liệu từ công bố tiền tệ 04 tuần 10/2019 do Công ti Chứng khoán SSI báo cáo, trong 17.071 tỷ đồng trái khoán được phát triển trong 04 tuần 10, có đến 55% là trái phiếu được sản xuất bởi tổ chức BĐS.

Tiếp theo là Tổ chức kinh doanh cũ rích phần BĐS Sài Gòn Vina (Land Saigon), sản xuất 1.850 tỷ đồng trái khoán kỳ hạn 3 năm, lợi nhuận suất một mực 11%/năm.

Lũy kế 10 bốn tuần, các doanh nghiệp địa ốc đã phát triển tổng cộng 61.269 tỷ đồng, chiếm hơn 34% tổng lượng trái khoán phát hành trên hoạt động mua bán, chỉ sau các nhà băng thương nghiệp.

Ông Nguyễn Quang quẻ Tín, thành viên Hội đồng quản trị Tổng công ti cũ kĩ phần Đầu cơ tạo ra xây đắp DIC (DIG) cho nhân thức, nguyên nhân làm cho các công ty BĐS tăng nhanh phát triển trái phiếu là do kênh nguồn hỗ trợ bị siết dần, trong khi những qui định sản xuất trái khoán được nới lỏng hơn trước (sản xuất đơn nhất).

So với phát triển cũ rích phiếu và vay vốn ngân hàng, sản xuất trái khoán đúng là chọn dễ thở hơn. Đây là kênh vận động vốn mà tổ chức phải mang tiếng tăm, nhãn hiệu và uy tín ra đặt cược.

Giả dụ nhận được niềm tin của nhà đầu tư, thì xem như tài năng huy động vốn thành công khá cao.

Đồng ý kiến, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cũ rích phần Đầu tư BĐS Phát Đạt (PDR) thể hiện sự quan trọng, nhà băng hạn dè bỉu cho mượn bất động sản, nên trái phiếu hiện là kênh huy động vốn thay thế tiết kiệm đối với đơn vị đang có ý định sản xuất dự án.

Hiện giờ, trái khoán có thời hạn phổ biến là 2 - 3 năm trở lên (rất ít loại có thời hạn 1 năm). Đây là mốc thời điểm khá bình an đối với vòng đời của một công trình, bảo đảm doanh nghiệp có thể sử dụng vốn ổn định, triển khai và đưa các nhà cửa về đích kịp tiến độ.

Theo ông Nguyễn Hữu Bình, chuyên gia chứng khoán, thay vì phát triển các dự án diện tích nhỏ có tổng vốn đầu cơ dưới 1.000 tỷ đồng, các công ty BĐS đang có khuynh hướng phát hành dự án diện tích khu đô thị.

Quy mô lớn của dự án dĩ nhiên cũng yên cầu dòng vốn cực lớn, trong khi mượn nhà băng đang bị hạn dè bỉu, nên phương án sản xuất trái khoán là khả thi nhất trong điều kiện bây chừ.

Ngoài ra, với những doanh nghiệp cần huy động một khoản vốn lớn, thì lựa chọn vay ngân hàng sẽ bị hạn chế giễu do ngân hàng cũng bị ràng buộc bởi luật pháp giới hạn về cấp nguồn vốn vay cho một/một hàng ngũ khách hàng, nên trái khoán được ưu tiên.

Đúng luật, "đúng bài", nhưng cần có kiểm soát

Trái phiếu công ty đang có sức lôi cuốn cả với chủ đầu tư và công ty. Với chủ đầu tư, đầu tư vào trái phiếu tổ chức có mức lợi nhuận suất cao hơn so với lợi nhuận suất dành dụm nhà băng, khi mà với công ty, mức lợi nhuận suất này thấp hơn lãi mượn ngân hàng và yếu tố kiện giải ngân dễ dãi, thời hạn mượn dài, giúp tổ chức chủ động trong đầu cơ, buôn bán.

Dĩ nhiên, đồng hành với sự sôi động của thị trường trái khoán doanh nghiệp là nỗi lo về nguy cơ "bung nóc" lợi nhuận suất khi lãi suất trái phiếu của phổ biến công ty bất động sản đưa ra tầm thường ở mức 11 - 14%/năm, thậm chí có tổ chức lên tới 20%/năm (Công ti cổ hủ phần Đầu cơ Thương nghiệp Hồng Hoàng).

Trước thực trạng trên, quý III/2019, Nhà băng Nhà nước đã có công văn yêu cầu, nhắc nhở các ngân hàng giữ vững không may trong đầu cơ trái phiếu đơn vị, khác lạ xem xét mục đích cơ cấu nợ của các tổ chức, trong đó có công ty bất động sản.

Đòi hỏi này được đưa ra khi Nhà băng Nhà nước kiếm được thấy số dư đầu cơ trái phiếu đơn vị của vài ngân hàng chiếm tỷ lệ lớn trong tổng của nả và tiếp diễn tăng, khác lạ, số dư đầu cơ trái phiếu tham gia lĩnh vực xây đắp, bất động sản lớn.

Cơ quan này để ý, hoạt động mua bán BĐS chưa phục hồi vững bền, hoạt động đóng hộp, buôn bán của các tổ chức ngành nghề này vẫn còn phổ quát khó khăn.

Bình chọn về mặt bằng lãi suất trái khoán liên tục tăng trong thời gian mới đây, Thứ trưởng Bộ Nguồn vốn Vũ Thị Mai cho nhân thức, sở dĩ lãi suất của trái khoán đơn vị cao hơn so với năm 2018 là do mặt bằng lãi suất vận động và cho vay của nhà băng thương mại đều tăng trong năm 2019.

Dù kênh vận động vốn qua sản xuất trái phiếu đơn vị đang khá nở rộ và nhận được sự niềm nở lớn của phổ biến nhà đầu tư, nhưng theo giám đốc đầu tư và điều hành danh mục đầu tư tại một ngân hàng lớn, chỉ các đơn vị có uy tín thương hiệu, có phương thức chế biến, kinh doanh khả thi mới hấp dẫn được nhà đầu tư trong các đợt phát hành trái khoán.

Đặc biệt, những công ti có tên tuổi, thuộc đội ngũ bluechip dễ ợt tiếp xúc với các nhà đầu tư đơn vị nước ngoài để huy động vốn lô lớn.

Còn các đơn vị diện tích bé dại hơn chỉ có thể phát triển trái khoán cho các công ty nội địa với số lượng khiêm tốn hơn, hoặc có thể không tạo ra được.

Ở một tầm nhìn sáng sủa hơn, trạng sư Trương Thanh Đức, Chủ toạ Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO nghĩ rằng, hoạt động mua bán trái khoán đang phát hành bình thường kế bên việc góp vốn hay bán cổ hủ phần.

Thị trường này sản xuất mạnh, bởi phát hành trái phiếu thậm chí còn được qui định vấn đề kiện tiện lợi hơn cả cổ hủ phiếu, vì đơn thuần là khoản mượn mượn dưới cách thức khác, còn quan trọng nhất là người dùng, hoạt động mua bán có bằng lòng hay không.

Theo ông Đức, việc tạo ra phổ thông là đúng quy luật, "đúng bài", bởi ngân hàng chẳng thể là nơi cho mượn, cung cấp vốn chủ lực mãi cho nền kinh tế, nhất là vốn dài hạn.

Nguồn hỗ trợ đang đi đúng hướng khi bên cạnh trái phiếu phát triển, thì dư nợ nhà băng cũng đang rất phát triển so với trước đó theo chủ trương giảm dần phát triển dư nợ.

Việc sản xuất trái phiếu phổ biến là đúng quy luật, "đúng bài", bởi ngân hàng chẳng thể là nơi cho vay, cung cấp vốn dài hạn chủ lực.

Luật Sư Trương Thanh Đức, Chủ toạ Hội đồng thành viên Tổ chức kinh doanh Luật BASICO

Linh Việt (Báo Đầu Tư)

Xem thêm: dịch vụ nhà đất

Bình luận

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN DỰ ÁN
Đăng ký
ĐỐI TÁC CHIẾN LƯỢC
chung cu lux riverview chung cu opal boulevard chung cu lux star chung cu opal city