Hotline
0938 696 012

Sắc màu tương phản trong bức chụp bất động sản 2019 - CafeLand.Vietnam

08:02
CafeLand - Hoạt động mua bán BĐS TP.HCM năm 2019 mang nhị màu tương phản rõ rệt. Trong lúc những công trình ở khu trọng điểm đô thị hồ hết “đứng bánh”, giao dịch khá trầm lắng thì ở các vùng lân cận lại mang những gam màu tươi sáng hơn, thậm chí nhiều khu vực thị trường đàm phán khá tấp nập và giá cả đẩy mạnh.

Một năm thị trấn bi tráng

Những ngày cuối năm bận bịu, người thì chạy các tiêu chí cuối năm, người quay cuồng bán buôn, thì Cường thịnh, một nhân viên môi giới bất động sản làm việc cho một doanh nghiệp tại TP.HCM, vẫn miệt mài với những chuyến đi xa. Vùng đất mà viên chức môi giới đã có bảy năm trải nghiệm này hay lui tới nhiều lần nhất trong năm là Đồng Nai, Vũng Tàu và xa hơn là Quy Nhơn và Cam Rỡ ràng. Sở dĩ Thịnh phải đi xa như vậy là vì không có hàng để bán.

Di chuyển liên tục cũng khó nhọc hơn mọi năm nhưng có hàng bán mới có lương, có huê hồng. Như vây cũng là hên lắm rồi khi hoạt động mua bán TP.HCM đứng nghe đâu hiện tại. Item ít nên khó khăn rất gay gắt, có dự án tỷ trọng chọi 1 căn đến 5 sales, có trường hợp còn phổ thông hơn nên sales mới không cầm cự được đành phải bỏ nghề

Mặc dầu công ti có hội sở tại TP.HCM, nhưng cả năm nay chỉ mua được một vài công trình diện tích rất bé xíu. Để nuôi quân, chỉ huy công ti tăng cường chiến lược tạo ra ở các tỉnh xa, nơi công ty đã có quỹ đất để “lấy ngắn nuôi dài”.

“Đi lại liên tục cũng vất vả hơn mọi năm nhưng có hàng bán mới có lương, có hoa hồng. Tương tự cũng là may mắn lắm rồi khi thị trường TP.HCM đứng dường như hiện tại. Vật phẩm ít nên cạnh tranh rất gay gắt, có dự án tỷ lệ chọi 1 căn đến 5 sales, có trường thích hợp còn đa dạng hơn nên sales mới không cầm cự được đành phải bỏ nghề”, Hưng thịnh nói.

Không vất vả như Thịnh, nhưng 2019 cũng là một năm mất mùa với Khang, trưởng phòng buôn bán thuộc chi nhánh một tổ chức BĐS tại huyện 3. Năm qua, gian nan bủa vây các đơn vị ngành nghề địa ốc, công ti của Khang cũng không ngoại lệ.

Không chỉ thiếu hàng để bán, công ty này còn chịu áp lực cắt giảm nhân lực nhằm giảm thiểu phát sinh thêm chi phí trong bối cảnh thị trường đang trong công đoạn gian nan. Với thành quả bán hàng tốt trong rộng rãi năm liền, Khang là một trong số các viên chức còn trụ lại. Chỉ có điều thu nhập của Khang không còn được như trước. Khang phải khiến thêm nghề tay trái, bán thêm vật phẩm nhà lẻ bên ngoài để đảm bảo đủ vốn đầu tư hàng 04 tuần trả góp căn hộ chung cư sắm hồi cuối năm 2017.

Đa dạng dự án ở TP.HCM vướng pháp lý không ra hàng kịp hoặc ví như có sản phẩm cũng chỉ bé xíu giọt. Ảnh: Thuận Nguyễn

Dẫn ra những người trong cuộc như Cường thịnh và Khang để thấy được phần nào bức ảnh thị trường bất động sản TP.HCM năm 2019. Là một trong những hoạt động mua bán nở rộ nhất cả nước, thế nhưng năm qua hoạt động mua bán địa ốc TP.HCM không có phổ thông item. Các công trình vướng pháp lý không ra hàng kịp hoặc ví như có sản phẩm cũng chỉ nhỏ nhắn giọt.

Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), hoạt động mua bán bất động sản thành phố sau thời kỳ “đóng băng” từ năm 2011-2013 đã bắt đầu bình phục và đi vào chu kỳ phát triển trở lại trong khoảng cuối năm 2013, đầu năm 2014 cho tới nay.

Năm 2017, thị trường BĐS giải quyết được mức lớn mạnh cao nhất trong năm năm vừa mới đây. Nhưng kể từ đầu năm 2018 tới nay, thanh khoản của hoạt động mua bán bị sụt giảm mạnh cả về số lượng công trình và số lượng nhà đất, nhất là loại căn hộ có giá vừa túi tiền, căn hộ bình dân. Dù trong khoảng giữa quý 3-2019 nguồn cung vật phẩm đã có sự cải thiện với 18 dự án nhà đất hình thành trong mai sau đạt yêu cầu huy động vốn, cung cấp gần 16.000 căn nhà, trong đó có hơn 15.000 căn hộ phổ biến cư.

Còn theo số liệu thống kê của CBRE Việt Nam, số lượng căn hộ chào tung ra hoạt động mua bán trong chín tháng 5 2019 cũng tương đương với cùng kỳ năm trước. Nhưng nếu tính trên số lượng công trình, thì con số này giảm chỉ còn phân nửa. Chi tiết, ví như như chín tháng năm 2018 có 38 dự án căn hộ được chào bán trên thị trường, thì trong chín tháng năm 2019 chỉ có 20 công trình.

Phát biểu tại một hội thảo diễn ra vào 04 tuần 11/2019 tại TP.HCM, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE vn, cho nhân thức năm 2019, công việc dự báo của CBRE gặp phổ thông gian khổ vì có hầu hết yếu tố trở ngại đã ảnh hưởng đến việc chào bán của các chủ đầu tư làm cho nguồn cung sụt giảm.

Bà Dung nghĩ rằng năm 2019 hoạt động mua bán BĐS có đa số gian truân, từ phía các chủ đầu tư, chủ đầu tư và cả người dùng. Đương nhiên, bong bóng đã không xảy ra, nội lực kinh tế cho tới những nhân tố xúc tiến yêu cầu tìm bất động sản vẫn còn rất cao trên thị trường. Những nhân tố này sẽ là nền móng hỗ trợ hoạt động mua bán định hình trong năm 2020.

Vùng ven rạng ngời                        

Bên cạnh nguồn cung nhà ở TP.HCM đi xuống thì thị trường vùng ven lại tỏa sáng. Thị trường 2019 được đánh giá là năm mở ra kỷ nguyên “đánh bắt xa bờ” một phương pháp ào ạt của các công ty có hội sở tại TP.HCM.

Năm qua, phổ biến tổ chức trú đóng tại TP.HCM liên tục đổ bộ ra các thức giấc Long An, Bình Dương, Đồng Nai, thậm chí là tiến về các tỉnh giấc thuộc miền Đông Nam Bộ như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước và xa hơn là các tỉnh miền Trung để tạo ra công trình và bán hàng. Dù lúc trước đã có tổ chức tiến về vùng ven, nhưng làn sóng rời khỏi hoạt động mua bán nở rộ là TP.HCM lần này diễn ra rất mạnh mẽ.

ví dụ như Nam Long, một tổ chức lớn tại hoạt động mua bán TP.HCM đã lặng lẽ đầu tư về Long An và Đồng Nai. Ngoài dự án WaterPoint tại Long An, Nam Long đã có thêm các công trình với quỹ đất lớn gồm Nam Long Waterfront 170 ha tại Biên Hòa (Đồng Nai) và Nam Long Đại Phước 45 ha tại Nhơn Trạch (Đồng Nai).

Những công ty khác như Hưng Cường thịnh Corp cũng tích cực trong xu hướng “đi tỉnh” với tổ phù hợp căn hộ liên minh thương nghiệp phục vụ, văn phòng Grand Center Quy Nhơn, Quy Nhon Melody (Bình Định), Vung Tau Pearl (thị trấn Vũng Tàu). Dù chưa chính thức báo cáo, nhưng theo tìm hiểu, tổ chức này cũng đang chuẩn bị chấp hành một dự án căn hộ tại Bình Dương, giáp giới TP.HCM qua thị xã Thủ Đức.

Một “ông lớn” khác là Cơ quan Novaland cũng hiện thực hóa thời kỳ 2 của kế hoạch kinh doanh với hai ngành trọng tâm là BĐS và dịch vụ du lịch. Tập đoàn đang thi hành các công trình NovaHills Phan Thiết tại Bình Thuận, NovaBeach tại Cam Oắt con, Khánh Hòa và NovaWorld tại Bà Rịa - Vũng Tàu, và vừa mới đây là Aqua City tại Biên Hòa, Đồng Nai. Những tổ chức khác như Đất Xanh, Vạn Xuân cũng đều có các dự án ở Bình Dương như Opal Boulevard, Happy One Bình Dương.

Năm 2019 được bình chọn là năm tạo dựng ra kỷ nguyên “tấn công bắt xa bờ” một cách thức ào ạt của các công ty có hội sở tại TP.HCM. Ảnh: Thuận Nguyễn

Theo giới chuyên môn, đầu tư tham gia thị trường vùng ven, kế bên việc khai thác thế mạnh về quỹ đất rộng, giá còn tương đối thấp thì ở đây hồ sơ pháp lý cũng tương đối “dễ thở” hơn. Đặc biệt thời gian qua có rộng rãi công trình cơ sở được đầu tư một phương pháp mạnh mẽ và BĐS nghiễm nhiên hưởng lợi từ các công trình này.

Chuyên gia đầu cơ BĐS, tiến sĩ Sử Ngọc Khương, cho biết với những gian nan trên hoạt động mua bán TP.HCM thời gian qua, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven là yếu tố tất yếu đã được dự báo từ trước.

“Với hạ tầng hạ tầng được cải thiện, và mai sau khi các tuyến metro, cao tốc đi vào hoạt động, những item bất động sản ở vùng giáp giới TP.HCM thích hợp với những người dân không thể tìm được nhà ở tại TP.HCM, họ sẽ sắm ở các đô thị vệ tinh”, ông Khương cho nhân thức và nói thêm đây cũng là khuynh hướng phát hành tất yếu ở các nước trên thế giới. Bên cạnh các thị trấn lớn như Tokyo, Bangkok, Bắc Kinh hay Thượng Hải, họ luôn có hệ thống đô thị vệ tinh và nhà ở rất phát hành vì cơ sở cơ sở vật chất phát hành đồng bộ.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc Bộ phận Tiếp thị công trình nhà ở CBRE vietnam, nghĩ rằng một trong những yếu tố tạo nên sự chuyển biến của hoạt động mua bán vùng ven thời gian qua chính là sự thay đổi của thị trường TP.HCM.

Trong 3 quý đầu năm 2019, hoạt động mua bán BĐS TP.HCM gặp khá phổ quát gian truân về nguồn cung dẫn đến khan hi hữu sản phẩm. Với vài nhà đầu tư, khác biệt là những chủ đầu tư tí hon lẻ có tài chính không dồi dào để mua BĐS ở khu vực trung tâm, hoạt động mua bán vùng ven sôi động hơn, chủng loại sản phẩm nhiều chủng loại hơn cả từ đất nền, nhà phố cho tới đất công trình.

Chuyên gia này cũng dự báo, Đồng Nai, Bình Dương hay Long An thậm chí là Bình Phước sẽ trở thành những thị trường quyết định nguồn cung lớn năm 2019 cho vùng TP.HCM và thiên hướng này còn tiếp tục trong năm 2020. Trong đó, item nhà thị trấn sẽ được chuộng, nhất là các dự án có nhà đầu tư uy tín và pháp lý rõ ràng.

Tuy nhiên, ông Kiệt cũng nghĩ là, thị trường vùng ven năm gần đây cũng chịu ảnh hưởng lớn trong khoảng hệ lụy của những “dự án ma”. Phổ quát nhà đầu tư có tâm lý thấp thỏm về dự án ảo, pháp lý chẳng thể triển khai được cùng phổ quát yếu tố khác.

“Trước đó, việc chọn lựa item dựa vào địa điểm và cơ sở. Bây giờ khuynh hướng có thay đổi. Vị trí, pháp lý và uy tín là yếu tố cân nhắc khi đưa ra quyết định đầu cơ”, ông Kiệt nói.

Phần nhiều giới chuyên gia nghĩ rằng, đi ra vùng ven là hướng sản xuất tất yếu và tốt cho hoạt động mua bán. Điều này cũng phản ánh sự nhanh nhạy và trẻ trung của các doanh nghiệp trong việc nắm bắt cơ hội.

Đương nhiên, trong cuộc “thiên di” ra vùng ven cần thêm phổ biến nhân tố để không đi tham gia vết xe đổ như hơn 10 năm lúc trước. Thời điểm đó, hàng loạt các tin tức như xây dựng thị trấn mới Bình Dương, thành phố mới Nhơn Trạch (Đồng Nai) kéo theo đó là các công trình ào ạt mọc lên và thu hút hàng trăm nghìn người tham gia công cuộc săn đất.

Thực tại dù đã sản xuất được vài chục năm nhưng tới nay có không ít dự án nơi đây bị bỏ không và trở thành nỗi sợ hãi chưa nguôi với phổ biến nhà đầu tư. Dù cục diện thị trường lần này đã thay đổi, thu nhập bình quân đầu người đang tăng, sức tìm trên hoạt động mua bán cũng đổi mới. Bên cạnh đó, cơ sở vật chất giao thông gắn kết với các khu vực về TP.HCM đã lập cập và thuận lợi hơn. Nhưng theo các chuyên gia, công ty cần chủ động dự phòng không may bằng ý tưởnrg đầu tư bài bản hơn và dài hơi hơn.

Theo Giáo sư - Tấn sĩ Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Tạo ra TP.HCM, ở vn hiện thời có một sai lạc là chủ đầu tư chỉ đầu cơ về cơ sở vật chất hạ tầng khoa học, sau đó bán xong xuôi nhà là đi mất. Bởi vậy cần có chế độ cho chủ đầu tư phải làm cho trọn gói, làm cho sao để phát hành khu thị trấn như một thị trấn và khiến cho nó sống được. Tức các công trình chỉ có cây trồng mặt nước không chưa đủ mà phải đáp ứng được đa dạng nhu cầu khác như ăn ở, di chuyển và chữa bệnh thì mới thu hút được cư dân về sống.

“Phát triển một khu ngồi không chỉ có phần cứng như nhà ở, trường học, cây trồng, hồ bơi mà còn phải có cả những phần mềm như y tế, giáo dục, an sinh thị trấn hội, bình an và dĩ nhiên bao gồm cả việc khiến cho không quá xa và thuận tiện để chuyển động. Tất cả những phục vụ đi kèm đó phải toàn diện đến mức mà người ta không cần phải ra khỏi khu mà thỏa mãn được hồ hết nhu cầu của chính mình ở mức trung bình và cao thì người ta không việc gì phải đi nơi khác sinh sống”, Giáo sư Hòa nói.

BĐS công nghệ lên ngôi

Ngoài ra sự phát hành nở rộ của hoạt động mua bán BĐS các tỉnh giấc, một thị phần nữa được xem là điểm sáng của hoạt động mua bán BĐS năm qua đó là bất động sản công nghiệp. Nhờ chế độ đẩy mạnh sản xuất hệ thống hạ tầng tại khu vực ven TP.HCM, đặc biệt là tác động trong khoảng thương chiến Mỹ - Trung làm cho các đơn vị nước ngoài có khuynh hướng chuyển dịch đầu tư sang vietnam để sử dụng triệt để ưu thế về thuế nên giá thuê đất đóng gói tại khu vực này liên tiếp tăng từ đầu năm.

BĐS khu công nghiệp được xem là điểm sáng của thị trường BĐS năm qua.

Theo JLL, giá thuê đất công nghiệp làng nhàng ở miền Nam và miền Bắc tại Việt Nam là 95đô la/m2 /thời hạn thuê, tăng tuần tự 15,8% và 6,7% so với cùng kỳ năm trước đó.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc Cấp cao thị trường vốn tại Việt Nam của Công ty JLL Việt Nam, cho nhân thức: “Các trận chiến thương nghiệp gần đây đã khiến cho các chuyên gia tin rằng vn sẽ được hưởng lợi khi các nhà chế biến đang mua bí quyết mở rộng dây chuyền cung cấp của họ sang Đông Nam Á”.

Tổ chức Sharp cũng vừa báo cáo ý tưởnrg xây đắp một nhà máy mới tại Việt Nam. Foxcon, nhà cung cấp linh kiện cho công ty Apple đã mở rộng dấu chân tại Việt Nam bằng việc mua lại một nhà máy đóng hộp linh kiện trong nước vào 04 tuần 7 gần đây, sau khi được cấp giấy phép tham gia bốn tuần 2. Các nhà đóng gói Trung Quốc cũng đang chăm sóc đến Việt Nam. Theo tìm hiểu từ Nikkei Asian Review, gần 70% trong số 33 tổ chức kinh doanh TQuốc được khảo sát đang có ý tưởnrg mở mang ra nước ngoài và cân nhắc lựa chọn vn khiến điểm tới.

Theo Bộ Ý tưởnrg và Đầu tư, tổng vốn đầu cơ nước ngoài tham gia vn tính đến 20/11 đạt gần 31,8 tỉ đô la Mỹ, tăng 3,1% so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó ngành nghề công nghệ đóng hộp, chế tác được cấp phép thoạt đầu tư nước ngoài lớn nhất với số vốn chứng nhận của các công trình đạt 10,33 tỉ đô la Mỹ, chiếm hữu 70,4% tổng vốn đạt yêu cầu cấp mới. Bất ổn địa chính trị của phổ biến non sông trên thế giới chỉ là một phần xuất xứ của sự tăng thêm đầu cơ Việt Nam.

Ngoài ra, các hiệp nghị thương mại tự do như là Hiệp nghị Đối tác làm ăn Toàn vẹn và Văn minh xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp nghị thương nghiệp hòa bình Hòa hợp châu Âu (EVFTA) chính là những động lực hăng hái cho sự lớn mạnh.

Dường như đó, nhu cầu hàng tiêu xài trong nước khó có thể giảm do phân khúc trung lưu gia tăng và nhóm công trạng dồi dào. Nghiên cứu thông báo vào bốn tuần 9/2019 của Savills vietnam cho biết, Việt Nam hiện có 326 khu công nghiệp với tổng quy mô khoảng 95.500 ha. Tổng số công huân làm việc trong các khu kinh tế và đặc khu kinh tế duyên hải là 3,6 triệu công lao.

Trong số đó, 251 khu kĩ nghệ đã hoạt động với gần 61.000 ha và tỷ lệ lấp đầy khoảng 74%; 75 khu công nghiệp có tổng quy mô 29.300 ha đang trong giai đoạn xây đắp và đền bù, giải phóng mặt bằng. “Các nhà đầu tư nước ngoài đang hăng hái tìm kiếm liên doanh với các nhà sản xuất công nghệ trong nước, hoặc thâu tóm quỹ đất và các của cải công nghệ đang hoạt động. Nhu cầu đối với các tài sản công nghệ là chưa bao giờ bớt nóng, trong khoảng lâu, các nhà đầu tư đã chăm sóc tới phân khúc này bởi năng suất làm cho việc cao và chi phí công tích thấp ở Việt Nam. Và những bao tay thương nghiệp mới đây góp phần đẩy nhanh giai đoạn quyết định di dời của các cơ quan”, bà Khanh nói.

Dĩ nhiên, các công ty đã có mặt tại vietnam cũng đưa ra những mối lo ngại trong việc kiếm tìm nguồn công phu tay nghề cao và hàng loạt những đòi hỏi trong chuỗi cung ứng có chất lượng tương ứng với nguồn hàng mà họ đã sử dụng ở China. Ngoài ra đó, cơ sở vật chất hạ tầng sẽ gặp rộng rãi thách thức để bắt kịp đà phát triển các công ty chế biến chuyển hướng sang vn.

“Phổ thông công trình cơ sở vật chất tại vietnam đang phải đương đầu với sự đủng đỉnh trễ do giai đoạn đền bù phóng thích mặt bằng và dòng vốn. Để thu hút thêm đầu tư nước ngoài, đón đầu những ích lợi của các tổ chức kinh doanh đi lại tới đây, Việt Nam sẽ cần cải thiện mạng lưới hạ tầng cơ sở và thời kỳ thi hành các giao dịch xuyên biên cương,” bà Khanh thể hiện sự quan trọng.

Đồng quan điểm, ông John Campbell, giải đáp cấp cao, phòng Dịch vụ kĩ nghệ của Savills nghĩ rằng, lao động giá rẻ và các ưu đãi đầu cơ, khác biệt là thuế ưu đãi sẽ tiếp tục biến thành những nhân tố thu hút đầu tư nước ngoài hàng đầu vào vietnam. Dĩ nhiên, nếu như muốn biến đổi sang lĩnh vực công nghiệp trị giá cao, vietnam phải tập trung vào chất lượng hơn là số lượng đầu cơ.

È cổ Kiều

Xem thêm: gia nha dat

Bình luận

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN DỰ ÁN
Đăng ký
ĐỐI TÁC CHIẾN LƯỢC
chung cu lux riverview chung cu opal boulevard chung cu lux star chung cu opal city